Click continue to switch to the English version of our webpage.

Obligasjonslån – en mer sentral finansieringskilde for eiendomsbransjen?

I forbindelse med innstramminger på utlån fra norske banker, har flere prosjekter og transaksjoner blitt finansiert eller refinansiert i det norske obligasjonsmarkedet. Det har vist seg at dette tidvis er investorer som etterspør eksponering mot eiendomsmarkedet uten å måtte ta eier-risiko.

I forbindelse med innstramminger på utlån fra norske banker, har flere prosjekter og transaksjoner blitt finansiert eller refinansiert i det norske obligasjonsmarkedet. Det har vist seg at dette tidvis er investorer som etterspør eksponering mot eiendomsmarkedet uten å måtte ta eier-risiko.

Fordi obligasjonslån ofte har kortere løpetid enn banklån, ser vi at denne type finansiering kan ha lavere rente enn banklån.

Obligasjonsfinansiering i eiendomsmarkedet har hittil stor sett knyttet seg til transaksjoner over en viss størrelse, typisk over MNOK 200, hvilket har sammenheng med transaksjonsomkostninger og plasseringsmuligheter.

Obligasjonslån har tradisjonelt vært undergitt færre løpende krav til finansielle forholdstall og andre forpliktelser, typisk fordi Nordic Trustee som «erstatter» agenten/banken, ikke har de samme forutsetninger for løpende oppfølgning og skjønnsmessige vurderinger som agenten/bankene. Kryssende misligholdbestemmelser har også vært uvanlige.

I de siste årene har det blitt mer vanlig med pantesikrede lån, krav til finansielle forholdstall, løpende forpliktelser og kryssende mislighold, ofte kombinert med at utsteder også har større banklån. Det har i det norske markedet blitt mer vanlig med en kreditoravtale mellom obligasjonseierne og bankene. Typisk vil det gjelde der hvor långivende bank også er primærkjøper av obligasjonslånet med sikte på fremtidig nedsalg, men også hvor både obligasjonslånet og banklånet er pantesikret.

En viktig forskjell mellom banklån og obligasjonslån, er at alle avgjørelser som skal treffes for midlertidige unntak fra eller varige endringer av krav, for obligasjonslån må treffes av obligasjonseiermøte. Obligasjonseiermøte tar tid å innkalle til (typisk 10 bankdager), og dersom det foretas endringer i forhold til forslaget må det innkalles til et nytt obligasjonseiermøte. Hvem som til enhver tid er obligasjonseiere er også ukjent, da ingen har rett til innsyn i det løpende eierregisteret som føres av VPS. Dette kan vanskeliggjøre forhandlinger og klargjøring av krav og ønsker.

Hva gjelder selve avtaleverket for obligasjonslån, er det verdt å nevne at Nordic Trustee ASA de senere årene har etablert seg som den ledende aktøren i det nordiske obligasjonsmarkedet. I forbindelse med deres etablering i de andre nordiske landene har det over tid pågått en prosess for å oppdatere den engelske standardmalen for obligasjonsavtaler og term sheet for high yield bonds. Arbeidet nærmer seg nå slutten, og en ny standardavtale vil trolig publiseres om kort tid.

Når det gjelder obligasjonslån som finansieringskilde i eiendomstransaksjoner finnes det ingen offisiell standard for obligasjonsavtaler knyttet til eiendomsfinansiering. Kunder med erfaring i markedet vil derimot se at det har vokst seg frem et enhetlig utgangspunkt som brukes i de fleste transaksjonene. Så vel utsteder som investor, er avhengig av et enhetlig avtaleverk som gjenkjennes fra gang til gang. Vi har god innsikt og kjennskap til denne typen avtaleverk.

Les også