Vi oppsummerer følgende tre lagmannsrettsdommer om entrepriserettslige problemstillinger:

• Tvist mellom Tesliåsen AS og Melhus Sparebank om når overtakelse hadde funnet sted og om sluttoppgjør var prekludert (LF-2025-8975)
• Tvist mellom Bergen Kulturhus AS og OBAS Vest AS om samspillsentreprise (LG-2024-109013)
• Tvist mellom Søbstad AS og AGTunnel AS om tolkning av måleregel (LF-2025-27330)

I tillegg gir vi en kort redegjørelse for den nye standarden for store norske anleggsprosjekter – NS 8408 og tilhørende NS 8418, som nå er publisert.

LF-2025-8975 Tesliåsen AS mot Melhus Sparebank

Frostating lagmannsrett avsa den 13. juni 2025 dom i en sak mellom utbyggeren Tesliåsen AS og entreprenøren BVT. Entreprenøren gikk senere konkurs slik at bankforbindelsen, Melhus Sparebank, trådte inn i kravene som BVT hadde mot byggherren i sluttoppgjøret. Sakens hovedspørsmål var om BVTs krav i sluttoppgjøret var prekludert som følge av for sent fremsatt sluttoppstilling etter NS 8406 punkt 25.1 jf. 24.4.

Om saken

Etter NS 8406 punkt 25.1 første setning har entreprenøren en frist på to måneder fra overtakelse til å sende sluttoppstilling. Dersom fristen ikke overholdes, kan byggherren sette en ny frist på minst 14 dager. Dersom tilleggsfristen ikke overholdes, taper entreprenøren alle krav som ikke allerede er betalt, med unntak for krav for arbeid etter overtakelse, innestående og indeksregulering, jf. punkt 25.1 femte ledd. Avgjørende for at byggherren kan sette en slik preklusiv tilleggsfrist er derfor om overtakelse fant sted minst to måneder tidligere.

Prosjektet i denne saken omfattet opparbeidelse av en gang- og sykkelsti. Kontraktssummen var omtrent 3 millioner kroner og forventet byggetid var på rundt 3 måneder.

Partene hadde ikke gjennomført overtakelsesforretning, men hadde vært på en felles befaring den 31. mai 2022 – 10 dager før ferdigstillelsesfristen. Under befaringen ble partene enige om at arbeidet i det vesentlige var ferdig, og at bare ubetydelige, mindre arbeider gjenstod. Gang- og sykkelstien ble dermed åpnet for allmennheten og tatt i bruk. Det ble ikke ført protokoll fra befaringen.

Omtrent fire måneder senere, den 22. september 2022, sendte byggherren en e-post hvor han satte frist på 14 dager for innlevering av sluttoppgjør, fremsatte krav om dagmulkt, samt ba om at entreprenøren kalte inn til overtakelsesforretning.

BVTs svar på byggherrens e-post var at «overtakelsesforretning ble avholdt 31. juni 2022» (som var feilskrift for 31. mai 2022).

Overtakelsesforretning ble deretter gjennomført uten byggherren 2. desember 2022, fordi kommunen stilte dette som vilkår for å kunne utstede ferdigattest.

Byggherren mente at overtakelse kunne skje uten overtakelsesforretning fordi anlegget reelt sett var overtatt og tatt i bruk. Byggherren anførte også at partene hadde blitt enige om at overtakelse hadde funnet sted ved befaringen den 31. mai 2022.

BVT (ved Melhus Sparebank) anførte at partene måtte følge det avtalte systemet i kontrakten, og at det skal spesielle forhold til for å fravike dette, samt at det aldri hadde vært enighet om at overtakelse hadde skjedd.

Den største uenigheten i sluttoppgjøret gjaldt et mengeavvik på masser som lå i traseen hvor gang- og sykkelstien skulle etableres. Disse massene ble dumpet i traseen som ledd i annen byggeaktivitet på området. Dumpingen skjedde etter at beregningene som lå til grunn for masseangivelsen i anbudsgrunnlaget ble gjort. BVT startet arbeidet i september 2021, men ventet med å varsle tilleggskrav som følge av mengdeavvik til 22. november 2021. Det gikk altså cirka 2 måneder fra arbeidene startet til avviket ble varslet. Byggherren mente derfor på subsidiært grunnlag at kravet var tapt fordi det var for sent fremsatt etter NS 8406 punkt 3.

Lagmannsrettens vurdering

Lagmannsretten slo fast at befaringen rett før sluttfristen i seg selv ikke innebar noen overtakelsesforretning. Dette selv om man hensyntok at partene var enige om at arbeidet var ferdig, og at anlegget faktisk ble tatt i bruk samme dag.

Lagmannsretten var enig med byggherren i at det prinsipielt sett var mulig å avtale at overtakelse hadde funnet sted fremfor å gjennomføre overtakelsesforretning, men fant at dette ikke hadde skjedd i denne saken. Lagmannsretten begrunnet dette for det første med at den påberopte enigheten var datert etter at byggherren satte den preklusive fristen for entreprenørens sluttoppstilling. Det vil si at på det tidspunktet byggherren satte den preklusive fristen, som byggherren bare kan gjøre tidligst to måneder etter overtakelse, hadde den påberopte enigheten om overtakelse enda ikke inntrådt.

Lagmannsretten viste videre til at BVT i samme e-post hvor det ble skrevet at «overtakelsesforretning ble avholdt», også avviste dagmulkt fordi BVT ikke hadde skyld i forsinkelsen. Lagmannsretten mente at denne innsigelsen ikke ga mening dersom entreprenøren faktisk mente at overtakelse allerede hadde skjedd – til tross for BVTs klare formulering om at «overtakelsesforretning ble avholdt».

I tillegg la lagmannsretten til grunn at heller ikke byggherren på alvor kunne mene at overtakelse allerede hadde skjedd, siden han i samme e-post som det ble satt en preklusiv frist også krevde dagmulkt og at entreprenøren skulle innkalle til overtakelsesforretning. Disse synspunktene var ikke forenlige med en oppfatning om at overtakelse allerede hadde skjedd.

Lagmannsretten la også vekt på at byggherren hadde anført flere tidspunkter for når overtakelse skulle ha funnet sted, som i seg selv tydet på manglende enighet om både hvorvidt og når overtakelse hadde skjedd.

Konsekvensen av rettens vurderinger på dette punktet, var at entreprenørens tilleggskrav fremsatt i sluttoppgjøret var i behold.

I vurderingen av om kravet som bygde på mengdeavvik var tapt, la lagmannsretten kort til grunn at byggherren så tidlig i prosjektet ikke hadde noe beskyttelsesverdig forventning om at forholdet skulle ha vært tatt opp tidligere. I tillegg ble det vist til at i de tilfeller hvor krav har blitt ansett tapt som følge av passivitet i rettspraksis, har det gått vesentlig lengre tid enn i denne saken. Kravet var derfor ikke bortfalt som følge av passivitet. Vi tilføyer her at preklusjonsreglene i NS 8405/15 og 8407/17 er betydelig strengere enn i NS 8406. Lagmannsrettens vurdering på dette punktet, kan derfor ikke overføres til disse kontraktene.

Anke til Høyesterett

Saken er anket til Høyesterett, som har tillatt anken fremmet «for så vidt gjelder spørsmålet om kravene i sluttoppgjøret er prekludert.» Dette innebærer at Høyesterett vil ta stilling til om det i dette tilfellet hadde skjedd en overtakelse uten overtakelsesforretning.

Høyesteretts avgjørelse i saken vil ha stor betydning for bransjen. For det første fordi den vil ta stilling til om det kan skje en overtakelse uten overtakelsesforretning. For det andre fordi Høyesterett eventuelt også vil kunne si noe om hva som skal til for at slik overtakelse skal anses å ha funnet sted, noe som er sparsommelig behandlet i andre rettskilder.

Betydning for bransjen

Frem til Høyesterett eventuelt har kommet med en annen konklusjon, innebærer dommen at aktørene i bransjen (fortsatt) må legge til grunn at formell overtakelsesprotokoll er avgjørende for når sluttoppgjør og eventuelle andre preklusjonsfrister begynner å løpe, og at standardkontraktenes regler om overtakelse og sluttoppgjør bør følges nøye.

LG-2024-109013 Bergen Kulturhus AS mot Obas Vest AS

Gulating lagmannsrett avsa 7. juli 2025 dom i en sluttoppgjørstvist etter ombygging og rehabilitering av tre bygg til kulturhus. Dommen inneholder uttalelser om forståelsen og praktiseringen av målpris og samspill i totalentreprise med samspill etter NS 8407.

Om saken

Bergen Kulturhus AS (Kulturhuset) var byggherre i kontrakt om ombygging og rehabilitering av Vaskerelven 8 og Vaskerelvsmuget i Bergen, bygninger som i dag utgjør Bergen Kulturhus. Kulturhuset inngikk kontrakt med OBAS Vest AS, nå OBAS Entreprenør AS (OBAS). Prosjektet var organisert som en totalentreprise med samspill etter NS 8407.

Saken gjaldt flere forhold. I det følgende gjennomgås problemstillingene knyttet til hva som utgjorde kontraktsgjenstanden og beregning målprisen i samspillsavtalen. 

Kontraktsforpliktelsen etter overgangen til fase 2

En samspillsentreprise kjennetegnes ved at prosjektet gjennomføres i to faser etter kontraktsinngåelse. I fase 1 samarbeider partene om utvikling av prosjektet, mens fase 2 er utførelsesfasen. Ved avslutningen av fase 1 har byggherren normalt anledning til å avbestille prosjektet mot å betale påløpte kostnader, samt eventuell annen avtalt kompensasjon. Dersom prosjektet går videre til fase 2, avtaler partene ofte en målpris med insentivmodell. Det innebærer at overskridelser eller besparelser sammenlignet med målprisen deles mellom partene etter en avtalt fordelingsnøkkel. Dette gir både byggherre og entreprenør insentiv til å utføre arbeidene til en lavere kostnad enn målprisen.

I denne saken ble partene ved overgangen til fase 2 enige om en likedeling (50/50) av overskridelser og besparelser, samt en målpris på kr 62 763 315 eks. mva. Målprisen baserte seg på en kalkyle utarbeidet av OBAS. Ved overgangen til fase 2 var partene allerede kjent med forhold som var nødvendige for å ferdigstille prosjektet, men som ikke var omfattet av kalkylen. Ett av tvistepunktene for lagmannsretten var om disse arbeidene var omfattet av OBAS’ kontraktsforpliktelse og målpris, eller om de skulle håndteres som endringsarbeider. 

Lagmannsretten påpekte at det er en alminnelig forventning om at arbeider planlagt i fase 1 skal reflekteres i målprisen. Samtidig ble det understreket at det ikke finnes noen standard for innholdet i en samspillskontrakt. Avgrensningen av kontraktsforpliktelsen må vurderes i lys av byggeprosjektets karakter. I denne saken var det tale om et komplekst transformasjonsprosjekt, og det var derfor ikke mulig å kartlegge arbeidets omfang i detalj ved overgangen til fase 2. Etter lagmannsrettens syn var kontraktens ordlyd klar; kalkylen satte rammene for hva OBAS var forpliktet til å levere i fase 2. Dette var også den naturlige tolkningen ut fra prosjektets forutsetninger. Videre la lagmannsretten vekt på at det ikke var priset inn risiko i prosjektet. I et så komplekst prosjekt med betydelige usikkerhetsmomenter, tilsa dette at ikke alle tenkelige forhold var omfattet av målprisen. Lagmannsretten la derfor til grunn at kontraktsforpliktelsen fremgikk av kalkylen, tegningene, leveringsbeskrivelsen og møtereferat fra OBAS. Arbeider som ikke var inkludert i kalkylen kom derfor i tillegg, og skulle følgelig håndteres som endringsarbeid.

Revisjon av målpris

Lagmannsretten måtte videre ta stilling til om endringsarbeidene medførte justering av målprisen. Lagmannsretten tok utgangspunkt i at endring av målpris og garantert makspris var regulert i avtalen punkt 8, hvor det fremgikk at regulering av målprisen følger endringssystemet i NS 8407. Basert på denne ordlyden konkluderte lagmannsretten med at endringsarbeider skulle revidere målprisen. Denne forståelsen ble ifølge lagmannsretten også underbygget av formålet med en samspillskontrakt, da entreprenøren uten revisjon ikke ville få betalt for kostnadene endringen medførte. Samtidig ville byggherren ved omfattende negative endringer gå glipp av en reduksjon av målpris. Lagmannsretten la derfor til grunn at det følger av avtalen at endringsarbeider reviderer målprisen.

Hva kan vi lære av dommen?

Saken ble avgjort etter en konkret tolkning av avtalen mellom partene, samt påfølgende opptreden og korrespondanse. Dommen gir likevel viktige innspill til gjennomføring av samspillsentrepriser. I overgangen mellom fase 1 og fase 2 er det særlig viktig å sikre tydelige rammer for hva som omfattes av entreprenørens kontraktsforpliktelse i fase 2. Dette innebærer at byggherren aktivt må sørge for å få avklart hva som inngår i målprisen, og i hvilke situasjoner målprisen skal justeres.

LF-2025-27330 Søbstad AS mot AGTunnel AS

Frostating lagmannsrett avsa 6. oktober 2025 dom om betaling for utført arbeid i en underentreprise om vann- og frostsikringsarbeid av Tanemstunnelen i Klæbu. Dommen inneholder uttalelser om tolkningen av entreprisekontrakter, med særlig fokus på underentreprenørens tilbud.

Kort om saken

Søbstad AS hadde inngått en avtale med Trøndelag fylkeskommune («TFK«) om å bygge veiprosjektet FV740 Tanem–Tulluan i Klæbu. Hovedentrepriseavtalen var basert på NS 8405, og var en mengderegulert kontrakt med enhetspriser. Kontraktssummen var omtrent 358 millioner kroner eks. mva.

I forkant av avtalen med TFK innhentet Søbstad tilbud fra AGTunell («AGT«) på vann- og frostsikringsarbeid av Tanemstunellen. Partene inngikk en underentrepriseavtale basert på NS 8415, som også er en mengderegulert kontrakt med enhetspriser.

Da AGT krevde betaling for etableringen av den vann- og frostsikre konstruksjonen, viste det seg at partene hadde ulike oppfatninger av hvilken måleregel som var avtalt.

Arbeidet og måleregelen

Etter kontraktens prosess 34.31 og 34.311 skulle AGT etablere et vanntett hvelv av sprøytebetong isolert med PE-skum. I anbudsgrunnlaget var det inntatt tegninger som blant annet viste det skulle bygges en føringskant i betong på omtrent 1 meter. På grunn av føringskanten, skulle sprøytebetong og PE-skum ikke legges helt ned til planum. Dette var AGT kjent med, og partene var enige om at arbeidet var korrekt utført.

Uenigheten mellom partene knyttet seg til hvilket arbeid AGT skulle få betalt for. AGT krevde nemlig betaling for legging av sprøytebetong helt ned til planum.

Av måleregelen i den overordnede prosessen, 34.31, fremgikk det at «[m]engden måles som prosjektert areal av hvelv regnet etter teoretisk sprengningsprofil». I den underliggende prosessen, 34.311, hadde imidlertid byggherren i hovedentrepriseavtalen inntatt en begrensning i måleregelen:

«Mengden måles som prosjektert areal av hvelv regnet etter teoretisk sprengningsprofil, ned til nivå hvor sprøytebetong avsluttes bak føringskant.»

Det var denne begrensningen som gjorde at Søbstad mente at AGT ikke hadde krav på betaling for legging av sprøytebetong helt ned til planum. Mengden var oppgitt til 17 600 kvadratmeter, mens AGT krevde betaling for 20 802,40 kvadratmeter. Bakgrunnen for AGT sitt krav, var at de hadde inntatt følgende merknad i sitt tilbud:

«Prosess 34.31 Presiserer måleregel: Mengden måles som prosjektert areal regnet etter teoretisk sprengningsprofil.»

Spørsmålet som kom på spissen, var om begrensningen i måleregelen for prosess 34.311 var videreført i underentrepriseavtalen mellom Søbstad og AGT, eller om AGT sitt forbehold skulle få forrang slik at de kunne kreve vederlag for legging av sprøytebetong helt ned til planum.

Lagmannsrettens vurdering

Lagmannsretten tok utgangspunkt i at prinsippet om objektiv tolkning står særlig sterkt ved tolkningen av entrepriseavtaler mellom næringsdrivende. Retten la til grunn at partene ikke hadde noen felles forståelse av hvilken måleregel som var avtalt.

Ved den objektive tolkningen tok lagmannsretten utgangspunkt i at begge parter deltok aktivt ved utformingen av kontrakten. Lagmannsretten la vekt på at med Søbstads forståelse, ga AGTs presisering «liten mening«, da AGT ikke hadde noen grunn til å presisere det som allerede fulgte av anbudsgrunnlaget og Statens vegvesens prosesskode. Søbstad anførte det forelå en uklarhet som måtte gå utover AGT, men retten mente at avtalen ut fra en objektiv tolkning ikke var uklar. Lagmannsretten mente at Søbstad ikke hadde «foretatt de undersøkelser som man med rimelighet kunne forvente«. 

Det fikk ikke betydning at Søbstad hadde omtalt AGTs tilbud som «uten forbehold«, da dette ikke ga AGT «noen foranledning til å forstå at Søbstad ikke hadde forstått at måleregelen var endret«. Det endret heller ikke lagmannsrettens oppfatning at AGT oppga samme mengde i tilbudet som i anbudsgrunnlaget, fordi man i entreprisekontrakter legger den oppgitte mengden til grunn.

Subsidiært anførte Søbstad at resultatet uansett måtte bli betaling for 17 600 kvadratmeter, fordi måleregelen viste til «prosjektert areal«. Lagmannsretten mente at anførselen «klart» ikke kunne føre frem, fordi det sentrale ved måleregelen var «presiseringen av hvilken del av arealet som kan tas med ved vederlagsberegningen«. Lagmannsretten presiserte i denne sammenheng at anbudsgrunnlagets måleregel ikke var medtatt i måleregelen som var gjeldende for underentrepriseavtalen.

Resultatet ble at begrensningen i måleregelen som gjaldt i kontrakten mellom TFK og Søbstad, ikke gjaldt i forholdet mellom Søbstad og AGT.

Hva kan vi lære av dommen?

Dommen er et eksempel på viktigheten av tydelig kommunikasjon ved utveksling av kontraktsforslag. Når entreprenøren kommer med presiseringer i tilbudet, må byggherren være trygg på at man har en felles oppfatning av hva presiseringene innebærer. Dette gjelder særlig når byggherren aksepterer å la entreprenørens tilbud få forrang over tilbuds-/konkurransegrunnlaget. Dette får også stor betydning i tilfeller som dette, hvor kontraktsbestemmelsene mellom byggherre og hovedentreprenør søkes videreført i forholdet mellom hovedentreprenør og underentreprenør.

Det er en høy terskel for å anvende uklarhetsregelen i entrepriseavtaler mellom næringsdrivende parter. Måleregelen kan være endret selv om mengden i tilbudet ikke er endret, og uten at det er omtalt som noe forbehold. Dersom en presisering fra entreprenøren fremstår uklar, bør byggherren skriftlig gjøre entreprenøren oppmerksom på hvordan byggherren mener presiseringen er å forstå. Slik kan man unngå at uenighet om måleregler blir avdekket først når fakturaen kommer.

NS 8408 og NS 8418 er publisert

Like før jul, publiserte Standard Norge den mye omtalte og diskuterte totalentreprisekontrakten NS 8408. Kontrakten er utarbeidet i regi av Standard Norge, og er tenkt benyttet til store anleggsprosjekter, der det på grunn av organiseringen, arten eller omfanget av kontraktsarbeidet er behov for omfattende regulering knyttet til prosjektstyring og endringshåndtering. I tillegg til NS 8408, ble også ny totalunderentreprisekontrakt – NS 8418 – lansert. Denne kontrakten er ment til bruk for underentrepriser der NS 8408 er avtalt som hovedkontrakt.

NS 8408 er et resultat av flere års forhandlinger og høringsrunder blant bransjens aktører. Selv om kontraktens reguleringer er inspirert av de godt kjente og etablerte kontraktstandardene NS 8407 og NTK 15, introduserer NS 8408 en lang rekke nye begreper og et nytt og svært komplekst kontraktsystem. Dersom man vurderer å benytte seg av de nye standardene, anbefaler vi derfor at man setter seg inn i standardkontraktenes regulering, både i egen organisasjon, men også sammen med entreprenøren.