Høyesterett med ny dom vedrørende tvangsoppløsning. Sameielovens utgangspunkt er at en sameier kan kreve at sameiet oppløses. Unntak gjelder dersom noe annet er avtalt, følger av «serlege rettshøve» eller sameieandelene i en sameieeiendom tilhører andre faste eiendommer (såkalt «realsameie»). Høyesterett har nå klargjort at det skal mye til for at retten til oppløsning settes til side.

Oppløsning betyr at sameieforholdet bringes til opphør. Ved sameie i eiendom som ikke kan fysisk deles, innebærer oppløsning at eiendommen skal selges etter reglene for tvangssalg. Den som krever oppløsning behøver ikke oppgi noen begrunnelse. Oppløsning kan være dramatisk og ramme de de andre sameierne hardt. Eiendommen settes nemlig i spill.

Tvangsoppløsning av sameie – hva gjelder?

Oppløsningsretten gjelder for alle sameier

Høyesterett klargjør i en ny dom av 18.2.2016 om tvangsoppløsning at det kreves klare holdepunkter dersom lovens hovedregel om oppløsningsrett skal anses fraveket. Det skal heller ikke foretas noen vurdering av hvilke virkninger en oppløsning vil ha for de andre sameierne ved avgjørelsen av om oppløsning skal skje. Er ikke loven fraveket, kan oppløsning skje, uavhengig av hvilke følger det har for de andre sameierne.

Høyesteretts dom gjelder sameie i en hytteeiendom eiet av slektninger. Eiendommen hadde vært i familiens eie siden 1930-tallet, og sameiet var blitt etablert på 1970-tallet. Slektningene hadde røket uklare, og enkelte av sameierne ønsket å få sameiet oppløst ved tvangssalg, mens de øvrige motsatte seg dette.

Dommen har rekkevidde ut over familiehytter eiet i sameie. Dette fordi sameieloven gjelder for alle sameier, for eksempel også ved sameie i næringseiendom.

Krav om klare holdepunkt for å fravike loven

Høyesterett tar utgangspunkt i at oppløsningsretten er en grunnleggende og nøye overveiet regel. Høyesterett uttaler: «Et vesentlig hensyn er at en sameier skal kunne komme ut av sameiet og få frigjort sin kapital, i situasjoner hvor ingen vil kjøpe sameieandelen, eller bare til en urimelig lav pris. Men oppløsningsretten skal også være en sikkerhetsventil «mot mangt gale som kan koma på i ei sameige», for eksempel når samarbeidet mellom sameierne skjærer seg. Et oppløsningsforbud kan derfor være et sterkt inngrep i sameiernes handlefrihet og deres mulighet for å finne rasjonelle løsninger i konfliktsituasjoner.»

I dommen slås det deretter fast at det må kreves klare holdepunkter for at lovens utgangspunkt om oppløsningsrett skal kunne anses fraveket. Det er imidlertid ikke nødvendig at avtalen mellom sameierne uttrykkelig slår fast at det ikke er adgang til oppløsning. Det kan også følge av formålet med det enkelte sameiet at oppløsningsretten er fraveket.

Loven gjelder ikke «serlege rettshøve»

Det følger av sameieloven § 1 at loven ikke gjelder der noe annet følger av «serlege rettshøve». Da kommer heller ikke lovens utgangspunkt om oppløsningsrett til anvendelse.

Det hører til unntaket at det blir ansett å foreligge «serlege rettshøve». Det finnes eksempler i rettspraksis på at «serlege rettshøve» har blitt ansett å foreligge der sameiet er organisert på en måte som ligger nær opp til et vanlig eierseksjonssameie. Videre har det blitt ansett å foreligge «serlege rettshøve» i andre tilfelle der sameierne har hatt rett til eksklusiv bruk av særskilte deler av eiendommen. Felles i disse tilfellene, er at oppløsning ikke kan skje.

I vanlige sameier, for eksempel der bruken av eiendommen deles mellom sameierne uten nærmere avgrensninger, vil sameieloven gjelde. Sameiet kan da oppløses dersom en av sameierne ønsker det.

Hensynet til andre sameiere er uten betydning dersom loven gjelder

Dersom en sameier kan begjære oppløsning i medhold av loven, skal det ikke foretas noen vurdering av hvilke konsekvenser oppløsning kan ha for de andre sameierne. Høyesterett presiserer i den nye dommen at det ikke er rom for dette.

Oppløsningsretten kan derfor oppleves som dramatisk dersom den blir effektuert av en sameier. Det framgår imidlertid av forarbeidene at lovgiver var oppmerksom på at de andre sameierne kunne bli rammet hardt. Avgjørende for lovgiver, var at det må være mulighet til å kunne komme seg ut av et sameie. Det kan for eksempel være behovet for å realisere kapital eller komme ut av en konfliktfylt situasjon om samarbeidet har gått galt. Oppløsningsretten vil i mange tilfelle være en sikkerhetsventil. Derfor slår retten til oppløsning gjennom, uavhengig av hva som er begrunnelsen for å avslutte sameiet og hvilke konsekvenser oppløsning vil ha for den enkelte.

Høyesterett trakk også fram at en interesseavveiningsregel kan medføre uforutsigbarhet og være tvisteskapende.

For ordens skyld nevnes at ved oppløsning av sameie i eiendom som ikke kan fysisk deles og hvor eiendommen da selges etter reglene for tvangssalg, har sameierne forkjøpsrett under ellers like vilkår med eksterne bydere.