Høyesterettsdom gir en viktig avklaring for omorganisering av eierskap til eiendom.

Innledning og Høyesteretts konklusjon

I rettspraksis har det hittil ikke vært avklart om en fusjon mellom aksjeselskaper utløser forkjøpsrett til fast eiendom. Høyesterett avsa 31. august 2017 (HR-2017-1664-A) dom i en sak hvor dette spørsmålet var tema, og konkluderte at fusjon ikke utløser forkjøpsrett.

To selskaper, som eide hver sin næringsseksjon i et eierseksjonsameie, hadde i en avtale gitt hverandre forkjøpsrett «ved salg» av den andres del av eiendommen. Den ene seksjonseieren, som var et AS, fusjonerte i 2015 med et annet selskap.

Seksjonen ble ved fusjonen overdratt fra den opprinnelige seksjonseieren til det andre selskapet i fusjonen («overtakende selskap»). Den andre seksjonseieren gjorde etter dette gjeldende krav om forkjøpsrett til seksjonen som hadde blitt overdratt.

Spørsmålet om fusjon utløser forkjøpsrett er et aktuelt tema i forbindelse med selskapsmessige omorganiseringer av eierskap til eiendommer, der det hviler forkjøpsrett på underliggende eiendom.

Nærmere om Høyesteretts vurderinger

I saken Høyesterett tok stilling til hadde de involverte seksjonseierne inngått en gjensidig forpliktende forkjøpsrett «ved salg» av det andre selskapets part i eiendommen.

Forkjøpsretten Høyesterett tok stilling til var formulert slik:

Troll-Tinn AS har forkjøpsrett til Tjelle Eiendom AS sin part i eiendommen ved salg.

Tjelle Eiendom AS har forkjøpsrett til Troll-Tinn AS sin part i eiendommen ved salg.

Høyesterett vurderte først selve avtalen om forkjøpsrett. Konklusjonen var at forkjøpsrettsklausulen i avtalen mellom Tjelle Eiendom og Troll-Tinn ikke i seg selv ga Tjelle Eiendom forkjøpsrett ved fusjonen mellom Troll-Tinn og Astero.

Høyesterett framhevet et særlig tolkningsprinsipp for avtaler om forkjøpsrett fra en dom fra 1965 (Rt. 1965 side 140), som også ble lagt til grunn her:

«det alminnelige prinsipp når det gjelder tolking av en klausul om forkjøpsrett, at man skal være forsiktig med å legge mer i klausulen enn man har sikker dekning for, eller som det også uttrykkes, at en bestemmelse om forkjøpsrett i tvilstilfelle bør tolkes innskrenkende»

Deretter tok Høyesterett stilling til om forkjøpsrettsklausulen kommer til anvendelse som følge av den særlige bestemmelsen i løysingsrettsloven § 11 femte ledd. Denne bestemmelsen kommer til anvendelse så sant den ikke er konkret fraveket i avtalen om forkjøpsrett.

Bestemmelsen lyder slik:

«Hefter forkjøpsrett på ein eigedom som høyrer til eit selskap, kan retten til å løyse eigedomen gjerast gjeldande når ein så stor del av aksjane eller selskapspartane skiftar eigar at styringsretten i selskapet kjem på andre hender.»

Høyesterett kom til at det ikke var naturlig å anse «at forkjøpsretter som gjelder ved salg, også skulle utløses ved fusjon».

En enstemmig Høyesterett kom derfor til at verken avtalen i seg selv eller løysingsrettslova § 11 femte ledd kom til anvendelse på fusjonen mellom Troll-Tinn og Astero.

Høyesterett la blant annet vekt på at et «salg» normalt innebærer at selgeren gir slipp på salgsgjenstanden, mens en fusjon innebærer fortsatt eierskap, om enn i fellesskap med nye eiere.

Dommens betydning for rettstilstanden

Spørsmålet om hvorvidt en forkjøpsrett utløses ved fusjon har ikke tidligere vært direkte avklart i hverken lov, forarbeid eller rettspraksis.

Høyesterett har nå enstemmig stadfestet at fusjon ikke utløser forkjøpsrett etter lovens bestemmelser og har med det foretatt en viktig presisering av løysingslovens (lov om bl.a. forkjøpsretter) regler. Høyesteretts avgjørelse gir derfor en ryddig og forutsigbar avklaring vedrørende omorganisering av eierskapet til eiendommer gjennom selskapsrettslig strukturering.

Formuleringer som forkjøpsrett ved salg, er en vanlig brukt formulering i avtaler om forkjøpsrett. I tillegg til at det nå er stadfestet at fusjon ikke utløser forkjøpsrett etter lovens regler, er Høyesteretts avgjørelse også klargjørende for forståelsen av avtaler om forkjøpsrett.