Nyhet / 21.12.2016

Foreslåtte endringer i eierseksjonsloven – hvilke endringer har betydning for eiendomsutviklere?

Skrevet av Magnus Meisingset-Haug & Kittil Eriksrud Bergan

Den 16. desember 2016 presenterte Kommunal- og moderniseringsdepartementet forslaget til ny eierseksjonslov. Vi har gått gjennom lovforslaget og ser nærmere på forslagene.

Det har over lengre tid vært behov for en gjennomgåelse og revisjon av eierseksjonsloven. Det er viktig at ny lov på området blant annet sikrer utbyggere forutberegnelige rammer å jobbe innenfor, samtidig som den må gi tilstrekkelig fleksibilitet for markedssvingninger.  Den 16. desember 2016 presenterte Kommunal- og moderniseringsdepartementet forslaget til ny eierseksjonslov (Prop. 39 L, 2016–2017).

Vi har sett nærmere på lovforslaget og endringer i eierseksjonsloven, og er av den oppfatning at forslagene i stor grad bidrar til å ivareta ovennevnte hensyn. Samtidig tror vi at enkelte av forslagene vil sikre en mer ensartet seksjoneringspraksis i landets kommuner, noe som er etterlengtet. I det følgende vil vi presentere en oppsummering av de lovendringene som vi mener er mest relevante for eiendomsutviklere.

 

Seksjonering foreslås tillatt på rammetillatelse både for nye og eksisterende bygg

Etter dagens lov kan man kun seksjonere et bygg dersom det er gitt igangsettingstillatelse. I større prosjekter med lang tidshorisont og flere byggetrinn innebærer dette ofte at man må dele opp eiendommen i flere grunneiendommer, og seksjonere disse hver for seg. Dagens løsning gir også utfordringer knyttet til finansiering og sikkerhet dersom eiendommen eies av ulike eiere. Dette skaper merarbeid og ekstra kostnader for utbygger, og forslaget om seksjonering basert på rammetillatelse vil være positivt for bransjen. For eksempel vil muligheten for utbygger til å la hele prosjektet være én grunneiendom og ett sameie, være større enn den er i dag.

Det forslås også at det skal være like regler for seksjonering av nybygg og eksisterende bygg. Det vil si at eksisterende bygg også kan seksjoneres basert på rammetillatelse, hvorav det i dag er et krav om at bygget er nærmest ferdig utviklet før seksjonering tillates.

Departementet mener samtidig at anleggseiendom ikke bør kunne seksjoneres på bakgrunn av rammetillatelse. Dette har sin bakgrunn i at opprettelsen av en anleggseiendom som oftest innebærer at man skiller ut et volum fra én eller flere andre eiendommer. Dermed etableres det nye eiendomsgrenser. Hvis disse grensene ikke stemmer overens med det som faktisk blir bygget, kan det være komplisert å rette opp en misvisende seksjonering. Seksjoneringstidspunktet for anleggseiendom vil følgelig ikke bli endret. Departementet finner grunn til å presisere at det er igangsettingstillatelsen for den bygningen som anleggseiendommen er knyttet til som gjelder. Dette vil si at anleggseiendommen kan etableres når det foreligger igangsettingstillatelse for garasjeanlegget, selv om det ikke foreligger rammetillatelse eller seksjoneringstillatelse for eierseksjonssameiet. Men dette gjelder selve bygningen, igangsettingstillatelse for byggegropen er ikke tilstrekkelig.

Krav til oppmåling av tilleggsdeler på grunnplan foreslås forenklet

Det er i dag et krav om oppmåling av tilleggsdeler på grunnplan som ikke er del av bygningsmassen. Vår erfaring er at dette ofte skaper en tidsklemme for utbyggere da man ikke har kontroll på saksbehandlingstiden ved oppmålingsforretningene (maksimalfristen er 16 uker). Videre kan det være forholdsvis kostbart å gjennomføre oppmålingene, og gebyrene varierer i de ulike kommunene. Utfallet av dagens ordning er at mange går for midlertidige bruksrettigheter gjennom vedtekter, noe som ikke gir den samme sikkerhet som en enerett gir.
Departementet mener utendørs tilleggsdeler til eierseksjoner fortsatt bør registreres i matrikkelen. Departementet foreslår samtidig å forenkle kravene til oppmåling. Departementet er enig med Kartverket i at oppmålingsforretning for utendørs tilleggsdel som hovedregel kan skje i form av såkalt «kontorforretning», det vil si uten oppmøte, oppmåling og merking i terrenget. Det er en forutsetning for denne fremgangsmåten at tilleggsdelen er entydig definert i kartmaterialet ved hjelp av koordinater.
Dette vil etter vårt syn være positivt for både utbyggere og for eierne av tilleggsdelene, og vi håper forslaget får gjennomslag. I forlengelsen av dette pågår det nå et arbeid hvor man ser på mulighetene for å konkurranseutsette oppmålingen slik at man kan oppnå både raskere og billigere oppmålingsforretninger.

 

Saksbehandlingstid ved seksjonering

Saksbehandlingstiden varierer sterkt i de ulike kommunene og det er særlig i de store byene at man opplever lang saksbehandlingstid for å få behandlet en seksjoneringsbegjæring. Oslo kommune opplyser at deres saksbehandlingstid er ca 4 måneder.

Det foreslås nå at fristen settes til 8 uker for alle typer seksjoneringssaker. Tiden til eventuell oppmålingsforretning skal ikke medregnes i denne tiden.

Departementet foreslår også at oversittelse av saksbehandlingsfristen medfører at kommunens krav på gebyr skal reduseres med 25 % av det totale gebyret for hver påbegynte uke tidsfristen oversittes (samme nedtrappingsmodell som Plan- og bygningsloven har).

Leietakers kjøperett foreslås fjernet

Mange eiendomsutviklere har opplevd å måtte respektere leietakers kjøperett til rabattert pris (80 % av markedsverdi) i forbindelse med seksjonering av leiegårder. Dette er en regel som nå er gått ut på dato, da det i dag ikke er like utbredt med langvarige og nærmest uoppsigelige leiekontrakter. Kjøperetten foreslås derfor fjernet i sin helhet og vil kunne innebære at eiendomsutviklere vil finne større økonomi i å rehabilitere og seksjonere leiegårder.

Ervervsbegrensning opprettholdes

I dagens lov er det oppstilt et forbud mot å erverve mer enn to seksjoner i et eierseksjonssameie. Regelen har sin bakgrunn i et ønske om å spre eiendomsretten, og motvirke at eierskap til boliger samles hos investorer, hvis eierskap er motivert av ønsket om å leie ut boligene. Departementet ønsker å ivareta beboerdemokratiet, bomiljøet samt dempe prisveksten gjennom å opprettholde ervervsbegrensningen.

Eierseksjonslovens forhold til plan- og bygningsloven og matrikkellova

Departementet reiser flere viktige problemstillinger som kan sorteres under overskriften «Eierseksjonslovens forhold til plan- og bygningsloven og matrikkellova». Hoveddelen av kapittel 9 i proposisjonen omhandler forholdet mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven. Departementet foreslår blant annet å lage en tettere «kobling» mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven. Det foreslås blant annet en regel som stenger muligheten til å opprette boligseksjoner etter eierseksjonsloven dersom de ikke lovlig kan brukes som selvstendig boenhet etter plan- og bygningsloven. Departementet mener at forbrukerinteresser og andre samfunnsmessige hensyn med stor tyngde taler for en slik regel. Departementet foreslår også at kommunen i seksjoneringssaken bare skal kontrollere at det er opprettet så mange parkeringsplasser som plangrunnlaget og byggetillatelsen krever, og at det for øvrig bare skal være opp til utbygger å bestemme hvordan parkeringsplassene skal organiseres, fordeles og disponeres (slik praksisen er i Oslo kommune i dag).

Anleggseiendom vs eierseksjonssameie

I matrikkelloven § 11, 4. ledd heter det at «Anleggseigedom kan ikkje opprettast for bygning eller konstruksjon, eller del av bygning eller konstruksjon, som tenleg kan etablerast som eigarseksjonssameige».

Vår erfaring er at landets kommuner har praktisert denne bestemmelsen ulikt, mye fordi den er svært skjønnsmessig. Videre har kommunen som regel begrenset grunnlag for å kunne ta stilling til hvorvidt en eiendom skal organiseres på den ene eller andre måten. Samtidig sier departementet at det er behov for en hjemmel som kan forhindre at en eiendom blir delt opp i et stort antall anleggseiendommer i stedet for seksjoner. Dette ivaretas etter departementets syn av § 11, 1. ledd hvor det heter «Vedkommande anleggseigedom skal vere ei sjølvstendig funksjonell eining, klart og varig skilt frå den eller dei grunneigedommane eller anleggseigedommane den nye anleggseigedommen eventuelt blir skilt frå». Departementet mener derfor at § 11, 1. ledd er tilstrekkelig i vurderingen av hvorvidt en eiendom skal organiseres som anleggseiendom eller eierseksjonssameie og at matrikkelloven § 11, 4. ledd derfor kan fjernes. Dette vil si at kommunen kan sette vilkår for opprettelse av anleggseiendom, men kan ikke avvise en søknad ved å vise til at den type fellesskap mer hensiktsmessig kan ordnes i form av sameie.