Eiendomsrett til sjøgrunn og vassdrag
Presumsjonen om at sjøgrunn og vassdrag hører med ved eiendomsoverdragelse gjelder kun hvor det ikke er sannsynlighetsovervekt for et annet resultat.
Presumsjonen om at sjøgrunn og vassdrag hører med ved eiendomsoverdragelse gjelder kun hvor det ikke er sannsynlighetsovervekt for et annet resultat.
Den klare hovedregelen ved overdragelse av eiendom som støter til sjø eller vassdrag, er at eiendomsretten til sjøgrunnen eller vassdraget følger med ved overdragelsen, så langt eiendomsretten strekker seg. Unntak kan imidlertid tenkes. Ønsket om å utnytte fallrettigheter kan være et eksempel på hvorfor en overdrager vil beholde eiendomsretten til vassdraget, selv om den tilstøtende eiendommen blir solgt. Muligheten for å foreta oppfyllinger i sjø, eller for å etablere bryggeanlegg, kan være forhold som tilsier at overdrageren vil beholde eiendomsretten til sjøgrunnen, selv om landeiendommen selges.
Spørsmålet blir hva overdrageren må gjøre for å sikre seg eiendomsrett til vassdraget eller sjøgrunnen. Hvor klare bevis kreves for at hovedregelen om at dette medgår i overdragelsen fravikes, og hvilken grad av sannsynlighet kreves?
Høyesterett avsa i 2012 (Rt 2012 s. 1345) en avgjørelse om eiendomsrett til vassdrag hvor det var enighet i Høyesterett om at alminnelig sannsynlighetsovervekt (mer enn 50 %) er tilstrekkelig for å fravike hovedregelen. Denne oppfatningen ble fastholdt i en ny avgjørelse fra Høyesterett, av 19. januar 2015, som gjaldt eierskap til sjøgrunn. Dersom eier ved overdragelse av en eiendom som grenser til sjø eller vassdrag ønsker å holde eiendomsretten til sjøgrunnen eller vassdraget tilbake må dette vise seg gjennom «konkrete og påvisbare forhold», jfr Rt 2012 s 1345.
I Høyesteretts avgjørelse av januar i år ble det akseptert at sjøgrunnen til en tilstøtende eiendom var blitt holdt utenfor overdragelsen av landeiendommen basert på en felles forståelse mellom partene, utledet av de konkrete omstendigheter omkring den opprinnelige overdragelsen av landeiendommen på 1930-tallet. Her ble det følgelig ikke holdt avgjørende mot selger at eierskapet til sjøgrunnen ikke var håndtert eksplisitt i noen skriftlig avtale mellom partene. Avgjørelsene fra Høyesterett viser at bedømmelsen av eierskap til sjøgrunn og vassdrag beror på en konkret helhetsvurdering, hvor det avgjørende er om det er sannsynlighetsovervekt for om eiendomsretten til sjøgrunnen eller vassdraget er holdt utenfor. Etter omstendighetene kan det være slik at selv om avtalen ikke uttrykkelig holder sjøgrunnen eller vassdraget utenfor salgsobjektet, så kan andre bevis innebære at dette likevel er den mest sannsynlige avtaletolkningen.
Et bevisst forhold til om sjøgrunnen eller vassdraget skal inngå i et salg, hvor dette hensyntas i kjøpekontrakten, vil være den mest fornuftige måten å unngå at det oppstår tvist om spørsmålet i ettertid. Dersom spørsmål om eierskap først oppstår noe tid etter avtaleinngåelsen, og kanskje etter senere hjemmelsoverganger, vil det være en betydelig fordel om temaet er avklart i kjøpekontrakten.