Ny Høyesterettsdom om overtakelse i entreprisekontrakt (HR-2026-959-A)
Høyesterett avsa 24. april 2026 dom i tvisten mellom Tesliåsen AS og BVT. Dommen inneholder prinsipielle avklaringer om når overtakelse anses å ha funnet sted etter NS 8406. Dette har betydning for entreprenørens frist til å fremme krav i sluttoppgjøret.
Sakens bakgrunn
Den 24. april 2026 avsa Høyesterett dom i sak mellom utbyggeren Tesliåsen AS og entreprenøren BVT. Entreprenøren gikk senere konkurs, slik at bankforbindelsen, Melhus Sparebank, trådte inn i kravene som BVT hadde mot byggherren i sluttoppgjøret. Sakens hovedspørsmål var om overtakelse hadde funnet sted, selv om det ikke var gjennomført formell overtakelsesforretning. Spørsmålet hadde betydning for om BVTs krav i sluttoppgjøret var prekludert som følge av for sent fremsatt sluttoppstilling etter NS 8406 punkt 25.1 jf. punkt 24.4.
Etter NS 8406 punkt 25.1 har entreprenøren en frist på to måneder fra overtakelse til å sende sluttoppstilling. Dersom fristen ikke overholdes, kan byggherren sette en ny frist på minst 14 dager. Denne tilleggsfristen er preklusiv, slik at entreprenøren taper sine krav i sluttoppgjøret dersom fristen ikke overholdes, jf. punkt 25.1 femte ledd. Avgjørende for at byggherren kan sette slik tilleggsfrist er derfor om «overtakelse» har funnet sted på et tidspunkt minst to måneder tidligere.
Prosjektet i saken for Høyesterett gjaldt opparbeidelse av en gang- og sykkelsti, som var et rekkefølgekrav satt av Trondheim kommune for å kunne oppføre boliger i Tesliåsen. Kontraktssummen var omtrent 3 millioner kroner og forventet byggetid var på rundt 3 måneder.
Partene hadde ikke gjennomført noen overtakelsesforretning innen ferdigstillelsesfristen, men hadde vært på en felles befaring den 31. mai 2022, som var ti dager før ferdigstillelsesfristen. Under befaringen ble partene enige om at arbeidet i det vesentligste var ferdig, og at bare ubetydelige, små arbeider gjenstod. Gang- og sykkelstien ble dermed åpnet for allmennheten og tatt i bruk. Det ble ikke ført protokoll fra befaringen.
Omtrent fire måneder senere, den 22. september 2022, sendte byggherren en e-post hvor han satte frist på 14 dager for innlevering av sluttoppgjør, fremmet krav om dagmulkt, og ba entreprenøren om å kalle inn til overtakelsesforretning.
Den 27. september besvarte BVT byggherrens e-post. I svaret skrev BVT at «overtakelsesforretning ble avholdt 31. juni 2022» (som var feilskrift for 31. mai 2022). I tillegg bestred BVT at byggherren hadde krav på dagmulkt, under henvisning til at selskapet ikke hadde skyld i forsinkelsen.
Overtakelsesforretning ble deretter gjennomført uten byggherren den 2. desember 2022.
Byggherren mente at overtakelse hadde skjedd på et tidligere tidspunkt. Prinsipalt anførte byggherren at overtakelse fant sted ved avtalt sluttfrist 10. juni 2022, da anlegget på det tidspunktet allerede var tatt i bruk. Det hadde ingen betydning at formell overtakelsesforretning ikke var gjennomført. Subsidiært anførte byggherren at partene høsten 2022 hadde blitt enige om at overtakelse hadde funnet sted ved sluttfristen 10. juni 2022.
BVT (ved Melhus Sparebank) anførte på sin side at det ikke var gjennomført overtakelsesforretning før 2. desember 2022. Brukstakelse kunne ikke anses som overtakelse, og partene hadde heller ikke inngått avtale om at overtakelse hadde skjedd.
Høyesteretts vurdering
Høyesterett konkluderte med at overtakelse etter NS 8406 forutsetter at det er gjennomført overtakelsesforretning. I dommen avsnitt 40 fremgår:
I sum er overtakelsen et helt sentralt tidspunkt i kontraktens forløp, som det er behov for å identifisere på en entydig måte, slik at begge parter er innforstått med når dette skjer. En samlet og systematisk tolkning av NS 8406 tilsier etter mitt syn at kontraktsarbeidet overtas av byggherren først når det gjennomføres en overtakelsesforretning i tråd med kapittel 24.
Overtakelse kan altså bare skje ved overtakelsesforretning etter punkt 24.1. Overtakelse gjennom brukstakelse er dermed utelukket. Høyesterett la vekt på at ordlyden i punkt 24.1 er tydelig på at overtakelsesforretning er eneste alternativ for overtakelse (avsnitt 35, jf. avsnitt 31). Videre viste Høyesterett til behovet for notoritet rundt overtakelse, som standardkontrakten tydelig har forsøkt å sikre gjennom kravene til overtakelsesprotokoll i punkt 24.2. Endelig viste Høyesterett til den historiske utviklingen av standardkontraktene som har gått i retning av strengere overtakelsesregler for å unngå uklarhet.
Det neste spørsmålet Høyesterett tok stilling til, var om partene hadde avtalt at overtakelse hadde funnet sted 31. mai 2022. Høyesterett var enig med byggherren i at det prinsipielt sett er mulig å avtale at overtakelse har funnet sted, men kom til at dette ikke hadde skjedd her. I dommen avsnitt 49 fremgår:
Partene har ikke på noe tidspunkt signert en tilleggsavtale som regulerer overtakelsestidspunktet, men et avvikende avtaleforhold kan også etableres på annen måte hvis det konstateres at de har oppnådd enighet om overtakelse av kontraktsarbeidet. Den parten som hevder at det er inntrådt en slik rettsstiftende eller rettsendrende omstendighet, har bevisbyrden for dette, jf. HR-2020-2021-A avsnitt 70.
Når det gjaldt e-posten av 22. september 2022, mente Høyesterett at denne ikke kunne forstås slik at overtakelse allerede hadde skjedd på det tidspunktet, siden byggherren i samme e-post ba om at entreprenøren kalte inn til overtakelsesforretning.
Heller ikke BVTs svar på e-posten den 27. september 2022 tilsa at partene var enige om at overtakelse hadde funnet sted. I e-posten ga BVT uttrykk for at «overtakelsesforretning ble avholdt 31. juni 2022», men dette kunne ifølge Høyesterett ikke oppfattes som en aksept av at formell overtakelse hadde skjedd denne datoen. For det første fordi datohenvisningen klart var en feilhenvisning til befaringen som hadde funnet sted 31. mai 2022. Denne befaringen var partene enige om at ikke var en overtakelsesforretning. For det andre avviste BVT i e-posten byggherrens dagmulktskrav under henvisning til at selskapet ikke hadde skyld i forsinkelsen, ikke med henvisning til at kontraktsarbeidet allerede var overtatt. Dette understøttet etter Høyesteretts syn at BVT ikke mente at overtakelse hadde funnet sted.
Høyesterett konkluderte dermed med at overtakelse først fant sted ved overtakelsesforretning i desember 2022. Konsekvensen av Høyesteretts vurdering på dette punktet var at entreprenørens tilleggskrav fremsatt i sluttoppgjøret var i behold.
Betydning for bransjen
Høyesteretts dom innebærer at aktørene i bransjen må legge til grunn at overtakelsesforretning i tråd med punkt 24 er avgjørende for når fristen for å inngi sluttoppgjør begynner å løpe.
Selv om dommen konkret gjelder et kontraktsforhold etter NS 8406, vil antakelig det samme bli lagt til grunn for de andre entreprisestandardene.
Dommen er en god påminner til bransjen om at det er i begge parters interesse å sikre at overtakelsesreglene i standardkontraktene følges. Å følge kontraktens prosedyrer sikrer notoritet rundt risikoovergangen og klarhet i når ulike frister begynner å løpe, som blant annet frist for reklamasjon og sluttoppgjør.