Departementets klagesaksbehandling skaper ytterligere forvirring i reguleringssituasjonen for 29 000 eiendommer i Oslo kommune.

I et oppsiktsvekkende vedtak i juni 2015, fant Fylkesmannen i Oslo og Akershus den reviderte småhusplanen i Oslo kommune fra 2013 ugyldig. Grunnlaget for ugyldigheten var kommunens mangelfulle varsling av planendringen til eierne av eiendommer omfattet av småhusplanen.

Fylkesmannens vedtak innebar at den endrede reguleringsplanen fra 2013 ble opphevet og at den tidligere småhusplanen fra 2006 igjen trådte i kraft som gjeldende reguleringsplan for småhusområdene i Oslo. Byggeprosjekter etter opphevelsen skulle derfor behandles etter 2006-planen.

Normalt sett ville dette ha blitt det endelige vedtaket i klagesaken, men Oslo kommune fremsatte begjæring om omgjøring av fylkesmannens vedtak til Kommunal og moderniseringsdepartementet. Kommunen var av den oppfatning at tilstrekkelig varsling hadde funnet sted. I vedtak av 8. oktober 2015 har Kommunal- og moderniseringsdepartementet opphevet fylkesmannens vedtak i klagesaken. Departementet er enig med fylkesmannen i at det var blitt begått en saksbehandlingsfeil, men departementet var ikke enig i at feilen var av en slik art og karakter at den innebar at reguleringsplanen var ugyldig. Kort sagt mente departementet at saksbehandlingsfeilen var begrenset og at den samme planen ville blitt vedtatt dersom feilen ikke var begått.

Konsekvensen av departementets opphevelse av fylkesmannens vedtak er at den reviderte planen fra 2013 igjen er gjeldende, inntil videre. Klagene på den reviderte småhusplanen i 2013 omfattet langt flere forhold enn den anførte saksbehandlingsfeilen. Da fylkesmannen behandlet klagesaken, var det den manglende varslingen som var utslagsgivende, og som resulterte i opphevelse av planen. Fylkesmannen uttalte seg imidlertid sterkt kritisk til en rekke enkeltbestemmelser i småhusplanen, men konkluderte ikke fullt ut i om enkeltbestemmelser var ugyldige. Disse spørsmålene skulle normalt sett fylkesmannen nå tatt stilling til, men slik vil ikke departementet det.

Departementet uttaler: «I sitt vedtak 15. juni 2015 stiller fylkesmannen også flere spørsmål ved det materielle innholdet i kommunens vedtak. Med bakgrunn i de begrensninger som er gitt for fylkesmannens klagekompetanse, vil departementet som delegerende organ overta behandlingen av klagesaken for den reviderte småhusplanen.»

Spørsmålet om gyldigheten av enkeltbestemmelser i småhusplanen skal derfor nå behandles av departementet. Dersom departementet i sin forestående behandling av klagene kommer til at en eller flere av bestemmelsene i den endrede reguleringsplanen er ugyldige, vil disse måtte oppheves og revideres. Etter omstendighetene vil nær sammenheng mellom enkeltbestemmelser i reguleringsplanen kunne innebære at 2013-planen vanskelig kan opprettholdes om enkelte bestemmelser kjennes ugyldige. Dette vil en ikke få svar på før departementet har tatt stilling til saken.

For grunneiere og utbyggere som vil gjennomføre byggetiltak på eiendommene sine blir spørsmålet – hva skal vi nå forholde oss til? Til byplan.no sier etatsdirektør i Plan- og bygningsetaten Ellen de Vibe at saker vil bli behandlet etter 2013-planen fra og med 8. oktober 2015.

Departementets avgjørelse innebærer en avklaring av hvilke krav som stilles til varsling av slike større planer, og hvilken betydning mangelfull varsling har for reguleringsplanens gyldighet. Imidlertid medfører departementets vedtak usikkerhet og en svært uforutsigbar situasjon for grunneiere og utbyggere innenfor småhusplanens område fordi utfallet av den videre klagebehandlingen ikke er kjent. Dette kunne ha vært unngått dersom departementet hadde behandlet alle klagegrunner samlet, eller dersom departementet hadde fattet vedtak om at 2006-planen skulle gjelde inntil avslutning av klagesaken.

Som en konsekvens av klagebehandlingen og departementets omgjøring, kan byggeprosjekter påføres store omprosjekteringskostnader som følge av endringene i plangrunnlaget, idet det er reguleringsplanen når byggetillatelse blir gitt som skal legges til grunn – ikke reguleringsplanen som gjaldt da søknaden ble sendt inn.

Vi i Haavind følger denne saken tett og er tilgjengelige for konsultasjon eller et raskt møte for å drøfte hvilke konsekvenser dette måtte ha for deg og din virksomhet.