Nye bestemmelser ved innløsning av festetomt
Høyesterett har enstemmig kommet til at bortfester må tåle å få (bare) 40 % av råtomteverdien når festetomt til bolig- eller fritidsformål innløses.
Høyesterett har enstemmig kommet til at bortfester må tåle å få (bare) 40 % av råtomteverdien når festetomt til bolig- eller fritidsformål innløses.
Forholdet mellom tomtefesteloven og Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK) har vært mye omtalt de senere år. Dette skyldes særlig at Menneskerettsdomstolen i dom av 12. juni 2012 (Lindheim-saken) kom til at festers rett til å forlenge festetiden på samme vilkår som før (blant annet uten endring av festeavgiften) var i strid med EMK. Dette foranlediget endringer i tomtefesteloven.
I dom av 10. februar 2016 har Høyesterett nå kommet til at innløsning av festetomt til bolig- eller fritidsformål etter den såkalte 40-prosentregelen i tomtefesteloven § 37 ikke er i strid med EMK.
Tomtefesteloven § 37 første punktum bestemmer at innløsningssummen i utgangspunktet skal være 25 ganger årlig festeavgift. I andre og tredje punktum er det en unntaksregel som sier at bortfester, i tidsavgrensede eller oppsigelige festeforhold, kan kreve at innløsningssummen alternativt skal være 40 % av tomteverdien.
Bakgrunnen for saken i Høyesterett var at en bortfestet tomt med råtomteverdi MNOK 3,8, i medhold av 40-prosentregelen kunne innløses av festeren til MNOK 1,5 (40 % av netto råtomteverdi).
Sakens hovedspørsmål var om innløsning på de vilkår som følger av tomtefesteloven § 37 første ledd andre og tredje punktum er forholdsmessig, slik eiendomsvernet i EMK artikkel P1-1 krever at norsk lov må være. Ved vurderingen tok Høyesterett utgangspunkt i at tomtefeste «gir særlige lovgiverutfordringer, blant annet med hensyn til å balansere de motstridende interessene, forene de politiske motsetningene og ivareta behovet for praktikable og tvistedempende regler for tusenvis av langvarige festekontrakter med stor økonomisk betydning for partene og samfunnet.»
Det er med andre ord tale om en kompleks sammensetning av interesser og hensyn som lovgiver har forsøkt å ivareta gjennom tomtefesteloven. Det får som konsekvens at grunneier – bortfester – har måttet finne seg i en rekke innskrenkninger hva gjelder rådighet over egen eiendom. Enkelt sagt var spørsmålet i saken om lovgiver hadde gått for langt i disfavør av bortfester, når fester var gitt rett til å kunne bli eier av tomten mot å betale (kun) 40 % av råtomteverdi.
Høyesterett trakk fram at tomtefesteloven er utformet for å ivareta to hovedhensyn. For det første skal loven «legge til rette for en rettferdig fordeling av de samfunnsskapte verdiene mellom partene i festeforholdet.» For det annet skal loven «sikre at innløsningssummene holdes på et nivå som gjør innløsning for fortsatt bruk som tomt for egen bolig eller fritidseiendom, til et praktisk og reelt alternativ […].»
Avgjørende for Høyesterett var at 40-prosentregelen er et «resultat av en grundig og representativ lovgivningsprosess, hvor det overordnede siktemålet har vært å finne frem til en rettferdig balanse mellom bortfesteres og festeres interesser.»
Lovgiver har etter Høyesteretts oppfatning ved utformingen av loven også tatt tilstrekkelig høyde for bortfesterens forventing om økonomisk avkastning av tomten ved festetidens utløp.
Videre framholdt Høyesterett at de mente at innløsningssummen uansett ble betydelig og at loven ga bortfestere en anselig andel av den samfunnsskapte verdistigningen på tomten fra kontraktsinngåelsen og frem til innløsning.
Høyesterett kom derfor etter en grundig drøftelse til at 40-prosentregelen ikke var i strid med EMK.