Ny høyesterettsdom
En ny dom fra høyesterett omtaler leietakers ansvar for skader på leieobjektet (HR-2026-1344-A).
Høyesterett avsa denne uken dom (HR-2026-1344-A) i en sak om ansvarsfordelingen mellom utleier og leietaker for kostnadene etter omfattende brann- og vannskader i et næringsbygg. Leieavtalen var basert på en eldre utgave av «Standard leieavtale for næringslokaler (brukte / ‘som de er’ lokaler)» og har betydning for et stort antall leieforhold.
Bygget var eid og leid ut av Falkenborgvegen 28 AS («utleier») og forsikret hos Protector Forsikring («Protector»). Leietakerne i bygget var NAV, representert i Høyesterett ved staten ved Arbeids- og velferdsdirektoratet, og Trondheim kommune, samlet omtalt som «leietaker». I tillegg var kommunens forsikringsselskap, Svenska Kommun Försäkrings AB, saksøkt.
Bakgrunnen for saken var at to privatpersoner tente på en sofa i NAV-kontorets mottaksområde. Branntilløpet i seg selv førte til begrensede skader, men sprinkleranlegget ble utløst, noe som førte til omfattende vannskader på store deler av bygningen. For utbedring av skadene fikk utleier utbetalt noe over 4,1 millioner kroner fra Protector. I tillegg hadde utleier utgifter på nærmere 300 000 kroner som forsikringen ikke dekket. Utleier og Protector krevde deretter beløpene dekket av leietaker og kommunens forsikringsselskap.
Rekkevidden av leietakers vedlikeholdsplikt
Sakens hovedspørsmål gjaldt rekkevidden av leietakers vedlikeholdsplikt og ansvar for utbedring av skader. Etter å ha slått fast at husleielovens normalordning innebærer at utleier er ansvarlig for reparasjon av tilfeldige skader og dekke kostnadene i den forbindelse, gikk Høyesterett over til å vurdere om noe annet var avtalt i den relevante vedlikeholdsbestemmelsen i meglerstandarden, særlig leieavtalens punkt 13 nr. 2. Bestemmelsen lyder:
Leietakers vedlikeholdsplikt omfatter også utbedring av skader etter innbrudd og/eller hærverk i leieobjektet, herunder skader på vinduer, karmer, leieobjektets inngangsdører/porter. Knuste ruter i ethvert rom som omfattes av leieforholdet, må straks erstattes med nye.
Det sentrale spørsmålet for Høyesterett var om skader av den art og det omfang brannen og sprinkleranlegget medførte, var å regne som «hærverk», og dermed noe leietaker etter sin kontraktsfestede vedlikeholdsplikt var ansvarlig for.
Etter en nærmere vurdering av ordlyden var det etter Høyesteretts syn ikke utelukket at «hærverk» omfatter skade forårsaket av ildspåsettelse, som for eksempel svimerker på vegg eller innredning. Dersom ildspåsettelsen derimot utvikler seg til en brann, særlig der skadene blir omfattende, mente retten at ligger fjernere fra begrepet «hærverk».
For den nærmere avgrensningen la Høyesterett også vekt på at plikten til å utbedre skader etter hærverk var en del av bestemmelsen om «Leietakerens vedlikeholdsplikt». Selv om bestemmelsen utvidet leietakers ansvar til også å gjelde utbedring av skader, måtte den fortsatt tolkes innenfor rammen av det som typisk anses som vedlikehold. Om dette skriver Høyesterett:
Dersom en eiendom har blitt fullstendig ødelagt og må bygges opp igjen, eller det er behov for større reparasjoner etter en tilfeldig skade, er det språklig sett anstrengt å omtale det som «vedlikehold».
Videre pekte Høyesterett på at leietakers vedlikeholdsplikt etter avtalen var formulert som en plikt til å «besørge og bekoste» vedlikeholdet. Dette forutsatte at leietaker i utgangspunktet skulle kunne utføre eller sørge for arbeidene selv, uten å involvere utleier. På denne bakgrunn fremsto det unaturlig å tolke bestemmelsen slik at leietaker var pliktig til å foreta større utskiftningsarbeider. Det samme ble underbygget av at vedlikehold etter bestemmelsen skal utføres «uten ugrunnet opphold». Utleiers adgang til å sette en oppfyllelsesfrist på 14 dager var også dårlig tilpasset større og komplekse arbeider.
Høyesterett viste også til partenes forsikringsplikt etter meglerstandardens punkt 16, der utleier har plikt til å forsikre eiendommen, mens leietakers forsikringsplikt er begrenset, nærmere bestemt til «dører og vinduer i leieobjektet». Høyesterett mente at dersom leietaker skulle bære et vesentlig mer utvidet ansvar enn dette, var det grunn til å anta at dette hadde vært uttrykkelig nevnt.
Høyesterett mente at den indre sammenhengen i meglerstandarden talte for at utbedringsplikten var begrenset til skader etter hærverk i mer tradisjonell forstand. Selv om Høyesterett var enig i at ulempene ved å måtte foreta en konkret grensedragning i hver enkelt sak kunne tale for en vid forståelse av vedlikeholdsbegrepet, var ikke dette avgjørende. En slik grensedragning måtte uansett gjøres mot de klarere tilfellene som lå utenfor vedlikeholdsplikten, for eksempel der bygget ødelegges fullstendig og må bygges opp fra grunnen av.
Høyesterett oppsummerte tolkningsresultatet slik:
Oppsummert har jeg kommet til at punkt 13 (2) om utvidet vedlikeholdsplikt etter hærverk ikke omfatter enhver form for skade. Kjernen i vedlikeholdsplikten er utbedring etter typisk, avgrenset hærverk som for eksempel tagging og ruteknusing. Også skader som oppstår ved ildspåsettelse kan omfattes, som for eksempel svimerker på vegg eller innredning. Følgeskader av stort omfang, som for eksempel brannskader som oppstår etter ildspåsettelse når ilden brenner av seg selv, eller omfattende vannskader, faller derimot normalt utenfor. Ved den nærmere grensedragningen vil det ha betydning hvor omfattende skaden er, om den skadevoldende handlingen har hærverkets typiske trekk, hvor tidkrevende det vil være å utbedre skaden, om utbedringene fordrer at utleieren involveres, og hvem av partene som best kan forsikre seg mot skaden.
Ikke objektivt ansvar for tredjepersoners skadeverk
Høyesterett vurderte også om leietaker hadde et såkalt «objektivt erstatningsansvar» etter leieavtalen punkt 19 nr. 1 for skade forvoldt av tredjepersoner som leietaker hadde gitt adgang til eiendommen. Med «objektivt ansvar» menes ansvar uten krav til utvist skyld.
Bestemmelsen fastsetter at leietaker blir erstatningsansvarlig for skade eller mangler som skyldes leietaker selv, folk i leietakers tjeneste, fremleietakere, kunder, leverandører, oppdragstakere eller andre personer som leietaker har gitt adgang til eiendommen.
Med henvisning en dom avsagt av Høyesterett i 2016, den såkalte «KLP-dommen» (HR-2016-1447-A), konkluderte retten med at leietakers erstatningsansvar forutsetter mislighold av leieavtalen, også der skaden er forårsaket av en tredjeperson. Også i slike tilfeller kan leietaker ha misligholdt avtalen, for eksempel ved å gi en tredjeperson adgang til eiendommen uten å ta tilstrekkelige forholdsregler, som vakthold eller sikkerhetstiltak der det kan være behov for det. Siden det ikke var anført at leietaker hadde misligholdt sine forpliktelser etter leieavtalen, tok ikke Høyesterett stilling til spørsmålet.
Som følge av dette måtte utleier og Protector dekke utbedringskostnadene selv. Det var ikke grunnlag for krav mot leietaker og forsikringsselskapet.
Om dommens betydning for bransjen
Partenes avtale var basert på standardteksten i «Standard leieavtale for næringslokaler (brukte / ‘som de er’ lokaler)», 2013-utgaven. Vedlikeholdsbestemmelsene i de senere standardene har likevel tilnærmet identisk ordlyd (2016 punkt 13, 2019 punkt 15, 2022 punkt 15 og 2025 punkt 16). Dommen, og risikofordelingen mellom utleier og leietaker, vil derfor ha betydning for et stort antall leieforhold som er basert på disse standardene.
Som i saken for Høyesterett har utleiere normalt tegnet skadeforsikring for eiendommen, noe som også er normalordningen etter meglerstandarden. Dersom det gjøres endringer i standardteksten, er det imidlertid viktig å sørge for at det er symmetri mellom ansvaret man har som utleier og leietaker, og den forsikringen som hver part tegner. Herunder er det viktig at en utleier også undersøker hvilke konsekvenser eventuelle endringer i standardbestemmelsene vil kunne ha for tilgangen til forsikringsdekning, og kostnadene til dette.