Høyhusstrategien skal nå behandles

Hva betyr forslaget for utbyggere?

Forslaget til ny høyhusstrategi for Oslo ble i dag oversendt fra Plan- og bygningsetaten til politisk behandling. Høyhusstrategien kan få stor betydning for utbyggere som ønsker å bygge høyhus i byen.

Strategien har som overordnet mål at alle nye høyhus skal være bærekraftige og bidra til en bedre by. For å nå dette målet angir strategien helt konkrete føringer for plassering, bruk og utforming av høyhus. Som høyhus regnes bygninger som er over 42 meter høye. Bygninger under 42 meter vil derfor ikke omfattes av strategien.

Høyhusstrategien er ikke en juridisk bindende plan, men vil ved politisk vedtak være kommunens styringsdokument som fastsetter mål og forventninger til bruk av høyhus. Strategien skal gi forutsigbarhet for de involverte i høyhusprosjekter. Selv om den ikke er juridisk bindende skal det nok mye til for at planmyndighetene ønsker å fravike en politisk vedtatt strategi.

De angitte områdene for høyhus er lokalisert sentralt og i de mest sentrale knutepunktene. Dette har sammenheng med kommuneplanens byutviklingsstrategi om at det skal fortettes innenfra og ut og i kollektivknutepunktene.

Områdene hvor det kan vurderes høyhus er Storo, Økern, Helsfyr, Ensjø, Oslo S, Lysaker, Skøyen, Majorstuen, Nydalen, Forskningsparken og Bryn. Områdene skal ikke forstås som områder der det på generelt grunnlag anbefales å oppføre nye høyhus, men som områder der kommunen kan avklare om et konkret planinitiativ med høyhus bør undersøkes og behandles videre i en formell reguleringsprosess. Det er også verdt å merke seg at det i strategien står at bebyggelse og byggehøyder i noen av de angitte områdene nylig er avklart i juridisk bindende arealplaner, og at det ikke vil være hensiktsmessig å vurdere potensialet for nye høyhus utover det som nylig er avklart. Det er dermed ikke slik at utbyggere med nylig vedtatte planer kan forvente seg en automatikk i at prosjektene nå kan omsøkes med høyere volum.

Nytt sammenlignet med høringsutkastet er at det er angitt nærmere avgrensning av områdene og føringer for plasseringen av høyhus. Nye høyhus bør ligge innenfor utviklingsområder knyttet til de ulike kollektivknutepunktene i kommuneplanens arealdel, og fortrinnsvis i de mest sentrale delene av utviklingsområdet. Det er angitt at avstanden mellom høyhuset og kollektivknutepunktet ikke bør være for stor, helst under 250 meter. Dersom et område ikke er angitt som utviklingsområde i kommuneplanen, vil det derfor være aktuelt for høyhus selv om det ligger tett på kollektivknutepunktet. Det må imidlertid gjøres en konkret vurdering i hver enkelt sak.

I strategien er det et uttalt mål at høyhus skal utformes og bygges på en «forbilledlig» måte, og at alle nye høyhus skal ha «spesielt høy og varig arkitektonisk kvalitet». Utformingen skal være i tråd med mål og innsatsområder i arkitektur for Oslo kommune. Det nærmere innholdet av dette målet vil være gjenstand for tolkning.

Strategien inneholder videre retningslinjer for høyhus. Etter ordlyden er en del av disse formulert som krav, med bakgrunn i at det er noen hensyn og forhold det er viktig at reguleringsplanene alltid ivaretar. Selv om retningslinjene er formulert som krav vil de ikke være juridisk bindene. Hva som blir kommunens endelige vurderinger for den enkelte saken og på det enkelte stedet vil avklares i de ulike reguleringsplanene med utgangspunkt i strategiens retningslinjer. En av retningslinjene er at høyhuset ikke skal være mer enn 70 meter høyt, med unntak av området rundt Oslo S, hvor kommunen kan vurdere høyhus med en øvre ramme på 125 meter.

Strategien legger videre føringer for planprosesser ved forslag om høyhus. Forslagsstiller skal gjennom innledende undersøker se hva prosjektet kan bidra med kvalitativt til byen og nabolaget ved å velge høyhus, og må lage en sammenlignende studie som viser alternative utbyggingsmåter. Forslagsstiller skal alltid redegjøre for konsekvensene av planforslaget. I det opprinnelige høringsutkastet stod det at det «vil være krav om konsekvensutredning (KU) i de fleste reguleringsplaner som inneholder høyhus, fordi de vil ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn». Det er ikke presisert et nærmere krav til KU i strategien. Årsaken til dette er nok at PBE er kommet til at behovet for KU må vurderes ut fra reguleringsplan, og at det ikke alltid er gitt at det vil være nødvendig. 

I strategien legges det også opp til økt medvirkning, og at «opplegget for medvirkning i reguleringsplaner med høyhus bør gå ut over lovens minstekrav, og varsles bredt», ettersom de berører flere enn kun rettighetshavere innenfor planområdet og tilgrensende naboer. Det gjenstår å se hvordan disse formuleringene tolkes opp mot medvirkningsbestemmelsene i plan- og bygningsloven, herunder om kommunen vil ønske å pålegge utbygger krav utover lovens rammer.

Det endelige innholdet av strategien fastlegges gjennom den politiske behandlingen.