Oslo kommune gikk ut fra at de utvidede grunneierbidragene for Fornebubanen kunne gis gjennom en utbyggingsavtale, men i en ny uttalelse er Kommunal- og distriktsdepartementet uenige i dette. Hvordan skal grunneierbidragene da mottas på lovlig vis?

Fornebubanen er et spleiselag mellom staten, Oslo kommune og Viken fylkeskommune, samt grunneierne og brukerne gjennom bompenger. I vår ble det kjent at det lå an til større kostnadsoverskridelser ved byggingen av banen. Prisen på strekningen mellom Majorstua og Fornebu er nå oppe i 26,4 milliarder kroner, en kostnadssprekk på 4,3 milliarder kroner. Kostnadssprekken ble fulgt av politiske diskusjoner om byggeprosjektet skulle skrinlegges, og diskusjon om kostnadsfordeling mellom Oslo, Viken og staten.

Oslo kommune kom med krav om økte grunneierbidrag, og i juni kom grunneierne fram til at de var villige til å bidra med 2,1 milliarder ekstra for å få banen bygget. Bidragene er til finansiering av den nye stasjonen på Vækerø. Dette ble avgjørende for at byrådet i Oslo sa ja til å fortsette arbeidet med banen.

Kommunen la til grunn at avtale om bidrag til stasjonen ville være en utbyggingsavtale etter plan- og bygningsloven (pbl.) kap. 17. De ba derfor Kommunal- og distriktsdepartementet(KDD) om fravik fra reglene om at grunneier skal bekoste de tiltak som er nødvendige for «gjennomføringen av et planvedtak», fordi det foreløpig ikke foreligger noe planvedtak. Slike unntak innvilges svært sjeldent. Departementet kom imidlertid i sak 22/4009-4 av 1. juli 2022 til at avtalene i dette tilfellet ikke var å anse som utbyggingsavtaler overhodet.

Dermed står man overfor spørsmålet hvordan kommunen på lovlig vis kan motta grunneierbidragene.

Nærmere om departementets vedtak

Søknaden fra Oslo kommune gjaldt samtykke fra departementet til fravik fra pbl. § 17-3 tredje ledd første punktum og pbl. § 17-4 femte ledd om at grunneier skal bekoste de tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av et planvedtak. Foreløpig foreligger det nemlig ikke planvedtak for utviklingen av eiendommene rundt Vækerø. Planprosessen er ikke ventet igangsatt før tidligst neste år, og prosessen vil gå over flere år. Samtidig bør beslutning om igangsetting av stasjonen skje raskt og i den forbindelse er finansieringen helt avgjørende.

Etter ordlyden i pbl. § 17-1 er en utbyggingsavtale «en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan». Departementet konkluderte med at avtalene tilknyttet de nye grunneierbidragene ikke er å anse som utbyggingsavtaler etter definisjonen i plan- og bygningsloven § 17-1, og at det derfor ikke var behov for samtykke til fravik etter plan- og bygningslovens § 17-7.

Departementet viser til forarbeidene til loven og at utbyggingsavtaler kun gjelder avtaler knyttet til utbygging etter en konkret og bindende plan. Siden det i denne saken ikke er vedtatt noen reguleringsplan, er departementet av den oppfatning at avtalen om grunneierbidrag ikke er en utbyggingsavtale fordi vilkåret i definisjonen «gjennomføring av plan» ikke er oppfylt.

Standpunktet er ikke nytt, da dette også var myndighetenes vurdering av avtalene som skulle inngås i forbindelse med utbygging av vindkraftverkene i Havsul (Havsulavtalene, sak 06/2213, se særlig brev 06/2213-5 KFR). Omfattende utbygging av bunnfaste vindturbiner i skjærgården utenfor Harøya skiller seg likevel en del fra et tilfelle med utbygging av bolig/næring og utbygging av t-bane og kan ikke sies å være direkte sammenlignbart.

KDD ser også grunn til å påpeke at kommunens myndighet i henhold til plan- og bygningsloven ikke vil begrenses av avtalen, og departementet understreker at det ikke kan inngås avtaler som binder opp kommunens fremtidige regulering av området.

Ved at avtaler om direkte bidrag til infrastruktur faller utenfor lovens system, legges det opp til at utbyggere og kommuner kan omgå reglene på en relativt enkel måte ved å benytte andre strukturer enn loven legger opp til. Dette kan lede til en praksis hvor det bes om flere bidrag for utbyggere utenfor lovens ordning, noe som igjen kan lede til et uheldig press for å komme med økte bidrag ved kommunal kostnadssprekk.

Samtidig skaper situasjonen usikkerhet, da det utbyggerne heller ikke kan gi en gave som binder opp fremtidig reguleringsmyndighet. Hvordan bidragene så kan gis er noe uklart. I utgangspunktet legger departementet opp til at bidrag kan som en gave uten binding for reguleringsmyndigheten. Samtidig vil nok grunneierne ha et visst behov for å sikre seg at de får igjen for gaven/investeringen sin når reguleringen av områdene rundt Vækerø gjennomføres.

Uansett avtaleform vil bidraget måtte gis utenfor systemet med utbyggingsavtaler, om KDDs uttalelse skal legges til grunn, samtidig som avtalen ikke kan binde opp kommunens reguleringsmyndighet.

Artikkelen ble først publisert i på estate.no onsdag 24. august 2022