I den nye eierseksjonsloven som trådte i kraft 1. januar 2018 er det gitt regler om enerett til bruk av bestemte deler av fellesareal som avviker fra tidligere regulering. Etter tidligere lov fra 1997 kunne slik eksklusiv bruksrett i fellesareal avtales i vedtektene som en midlertidig løsning, og gjerne uten tidsbegrensning.

Ny eierseksjonslov legger opp til en helt annen løsning av spørsmål om bruksrett enn tidligere.

I boligsameier kan det fastsettes i vedtektene at én eller flere seksjonseiere har enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil tretti år. Det innebærer at det ikke lenger er adgang til å fastsette at eneretten skal være midlertidig og på ubestemt tid slik situasjonen var etter loven av 1997.

Det er fortsatt et krav om at reguleringen skal skje i vedtektene, for å sikre rettighetene notoritet.

I henhold til lovens § 7 annet ledd kan man ikke knytte eksklusiv bruksrett til arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til eller som etter plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal.

I sameier som inneholder næringsseksjoner, kan det i vedtektene også fastsettes at to eller flere seksjonseiere har slik enerett i mer enn tretti år, eller uten tidsbegrensning. Men det stilles særlige vilkår for at man skal kunne vedtektsfeste en evigvarende enerett til bruk av fellesarealer i eierseksjonssameier.

Det er viktig å merke seg at retten til å etablere evigvarende eneretter kun gjelder der to eller flere seksjoner har rettigheter i fellesskap. Dette kan ikke leses direkte ut av lovens ordlyd, men det fremgår av forarbeidene at dette har vært intensjonen bak bestemmelsen. Fra Prop. 39 L. (2016-2017) s. 168 hitsettes:

«Annet punktum bestemmer at det kan vedtektsfestes enerett til å bruke deler av arealene for mer enn ti år. Eneretten kan herunder være evigvarende. Adgangen til å fastsette slike lang- eller evigvarende eneretter står bare åpen hvis eneretten tilligger to eller flere seksjonseiere i fellesskap. Har bare én seksjonseier eneretten, gjelder tiårsbegrensningen i første punktum, og én seksjonseier som ønsker å disponere et areal langvarig kan eventuelt også få eiendommen reseksjonert.» (Understreket her)

Tiårsbegrensningen som omtales her i lovforarbeidene endte for øvrig med å bli ovennevnte trettiårsbegrensning i det endelige lovvedtaket.

Forutsetningen for at ordningen skal være i samsvar med eierseksjonsloven er altså at seksjonene opptrer på en måte som viser at de har – og oppfatter det slik at de har – retten til det aktuelle området i fellesskap. Dette betyr at man antagelig kan ha visse praktiske ordninger for hvem som bruker hva av arealet, men det bør ikke gis uttrykk for at den praktiske fordelingen av arealet mellom seksjonene oppfattes som en bindende og permanent oppdeling.

Eneretter til bruk av bestemte deler av fellesarealer kan altså etter ny lov kun etableres for ett bestemt tidsrom, og ikke lenger enn tretti år. Unntaksvis, dersom to eller flere seksjoner har en bruksrett i felleskap og sameiet ikke er et rent boligsameie, kan det etableres en permanent enerett til bruk av fellesarealer.

Loven legger fortsatt opp til at enerett til arealer kan etableres ved seksjonering som tilleggsdel til bruksenheten. Areal som gjøres til tilleggsdel er ikke lenger fellesareal, men en del av seksjonen, og etablering av en tilleggsdel gir en evigvarende rettighet som ikke kan endres av andre sameiere.

Har du spørsmål om de nye reglene eller lurer på noe annet om eierseksjonsloven? Ta kontakt med advokat Inger-Johanne Lund.