Nyhet / 19.08.2014

Ny dom som fastslår at varig bruksrett til eierseksjon krever reseksjone­ring

Skrevet av Kittil Bjørnerud Bergan & Christian Fredrik Thronsen

Den nå rettskraftige kjennelsen av 9. mai fra Borgarting lagmannsrett slår fast at Statens Kartverk gjorde rett i å nekte tinglysning av en varig og eksklusiv bruksrett på del av eierseksjon. Et slikt arrangement, som i realiteten er en grenseflytting av eierseksjonene, krever reseksjonering i henhold til eierseksjonsloven og matrikkelloven. 

Utgangspunktet etter eierseksjonsloven er at den enkelte sameier rår som eier over sin seksjon, og herunder kan overdra til øvrige sameiere en bruksrett til egen seksjon. Hvor langt den rettslige råderetten rekker avhenger likevel av de begrensninger som oppstilles av eierseksjonsloven, sameiets vedtekter og de avtaler den enkelte sameier måtte være bundet av.

Bakgrunnen

I saken som var oppe i Borgarting lagmannsrett var forholdet at to sameiere inngikk en avtale om varig bruksrett på en del av takterrassen som tilhørte den ene eierseksjonen. Det skulle settes opp en skillevegg, og avtalen innbar dermed en eksklusiv og varig bruksrett til en annen eierseksjon. Da denne avtalen ble forsøkt tinglyst, for å sikre rettsvern overfor tredjeparter, satte Statens Kartverk foten ned.

Begrunnelsen, som lagmannsretten sluttet seg til, var at bruksretten var så omfattende at den uthulte eierseksjonslovens system med hensyn til at innehaveren av en eierseksjon har en varig og eksklusiv bruksrett til en definert bruksenhet. Den bruksretten som ble forsøkt tinglyst innebar en varig endring i inndelingen av eierseksjonene, som etter eierseksjonsloven kun kan skje ved reseksjonering.

Rekkevidden

Forsøket som ble gjort av sameierne på å omgå ordningen i eierseksjonsloven har sin naturlige forklaring. En reseksjonering er en mer omfattende og langt dyrere prosess, enn tinglysning av en bruksrett. Konsekvensen av kjennelsen i lagmannsretten er like fullt at sameiere ikke kan belage seg på at ordninger med eksklusive bruksretter på eierseksjoner kan gjøres evigvarende gjennom tinglysning.

Virkningen av at varige og eksklusive bruksrettigheter til eierseksjoner ikke kan tinglyses må imidlertid ikke overdrives. Manglende tinglysningsadgang stenger selvsagt ikke for at eiere av eierseksjoner kan inngå avtaler om varig bruksretter så lenge vedkommende avtaleparter eier de aktuelle eierseksjonene. Dersom en av partene i avtalen om varig bruksrett selger sin eierseksjon, kan det også inntas i salgsavtalen at kjøper må overta de eksisterende avtalene om bruksretter. Men slike ordninger vil være uforutsigbare, ettersom videreføring av bruksretter krever inngåelse av nye avtaler.

Det vil fremdeles være anledning til å tinglyse mindre omfattende bruksretter til eierseksjoner, så fremt bruksretten ikke er av en slik varighet og eksklusivitet at den i realiteten innebærer en evigvarende overføring av areal. Rundskrivet fra Statens kartverk gir veiledning på hvor grensen går, hvor det heter at eksklusive bruksretter i utearealer som skal gjelde for mer enn 10 år må gjennom prosessen for reseksjonering.