Nyhet / 26.08.2014

Forslag til endringer i eierseksjonsloven

Skrevet av Erling Marcussen Timm & Kittil Bjørnerud Bergan

Det har over lengre tid vært behov for en gjennomgang og revisjon av eierseksjonsloven, og i forrige uke la utvalget for revisjon av eierseksjonsloven frem sin utredning (NOU 2014:6).

Vi er også av den oppfatning at dagens eierseksjonslov er moden for revisjon. Det er viktig at loven sikrer utbyggere forutberegnelige rammer å jobbe innenfor, samtidig som den må gi tilstrekkelig fleksibilitet for markedssvingninger. Vi synes at forslagene fra lovutvalget i stor grad bidrar til å ivareta disse hensynene. Samtidig tror vi at enkelte av forslagene vil sikre en mer ensartet seksjoneringspraksis i landets kommuner, noe som er etterlengtet.

Seksjonering foreslås tillatt på rammetillatelse både for nye og eksisterende bygg

Etter dagens lov kan man kun seksjonere et bygg dersom det er gitt igangsettingstillatelse. I større prosjekter med lang tidshorisont og flere byggetrinn innebærer dette ofte at man må dele opp eiendommen i flere grunneiendommer, og seksjonere disse hver for seg. Dagens løsning gir også utfordringer knyttet til finansiering og sikkerhet dersom eiendommen eies av ulike eiere. Dette skaper merarbeid og ekstra kostnader for utbyggerne, og forslaget om seksjonering basert på rammetillatelse vil være positivt for bransjen. For eksempel vil muligheten for utbygger til å la hele prosjektet være én grunneiendom og ett sameie være større enn den er i dag.

Det forslås også at det skal være like regler for seksjonering av nybygg og eksisterende bygg. Det vil si at eksisterende bygg også kan seksjoneres basert på rammetillatelse, mens det i dag er et krav om at bygget er nærmest ferdig utviklet før seksjonering tillates.

Utvalget mener samtidig at anleggseiendom ikke bør kunne seksjoneres på bakgrunn av rammetillatelse. Dette har sin bakgrunn i at opprettelsen av en anleggseiendom som oftest innebærer at man skiller et volum ut fra én eller flere andre eiendommer. Dermed etableres det nye eiendomsgrenser. Hvis disse grensene ikke stemmer overens med det som faktisk blir bygget, anser utvalget dette for å være et mer komplisert forhold å rette opp i enn en misvisende seksjonering. Seksjoneringstidspunktet for anleggseiendom vil følgelig ikke bli endret.

Krav til oppmåling av tilleggsdeler på grunnplan foreslås fjernet

Det er i dag et krav om oppmåling av tilleggsdeler på grunnplan som ikke er del av bygningsmassen. Vår erfaring er også at dette ofte skaper en tidsklemme for utbyggere da man ikke har kontroll på saksbehandlingstiden ved oppmålingsforretningene (maksimalfristen er 16 uker). Videre kan det være forholdsvis kostbart å gjennomføre oppmålingene, og gebyrene varierer i de ulike kommunene. Utfallet av dagens ordning er at mange går for midlertidige bruksrettigheter gjennom vedtekter, noe som ikke gir den samme sikkerhet som en enerett gir.
Oppmålingsreglene foreslås nå lempet ved at tilleggsdelene kan angis på situasjonsplan, fremfor å måtte måles opp. Dette vil etter vårt syn være positivt for både utbyggere og for eierne av tilleggsdelene, og vi håper forslaget får gjennomslag.

Saksbehandlingstid ved seksjonering

Saksbehandlingstiden varierer sterkt i de ulike kommunene og det er særlig i de store byene at man opplever lang saksbehandlingstid for å få behandlet en seksjoneringsbegjæring. Det foreslås nå at fristen settes til 6 uker for alle typer seksjoneringssaker, mot tidligere 12 uker. Utvalget foreslår også at oversittelse av saksbehandlingsfristen medfører at kommunen taper tredjeparten av gebyret, og hvis forsinkelsen varer i mer enn tre uker, faller ytterligere en tredjepart av gebyret bort.

Leietakers kjøperett foreslås fjernet

Mange eiendomsutviklere har opplevd å måtte respektere leietakers kjøperett til rabattert pris (80 % av markedsverdi) i forbindelse med seksjonering av leiegårder. Dette er en regel som nå er utgått på dato da det i dag ikke er like utbredt med langvarige og nærmest uoppsigelige leiekontrakter. Kjøperetten foreslås derfor fjernet i sin helhet og vil nok innebære at eiendomsutviklere vil finne større økonomi i å rehabilitere og seksjonere leiegårder.

Adgang til å erverve mer enn 2 seksjoner

I dagens lov er det oppstilt et forbud mot å erverve mer enn 2 seksjoner i et eierseksjonssameie. Regelen har sin bakgrunn i et ønske om å spre eiendomsretten, og motvirke at eierskap til boliger samles hos investorer hvis eierskap er motivert av ønsket om å leie ut boligene. Utvalget er av den oppfatning at forbudet enkelt lar seg omgå ved bruk av ulike hjemmelsselskaper, og at forbudets øvrige hensyn heller ikke ivaretas i tilstrekkelig grad. Regelen foreslås derfor fjernet, noe som vil innebære at en investor kan kjøpe seg inn i eiendomsprosjekter uten noen form for ervervsbegrensning.

Anleggseiendom vs eierseksjonssameie

I matrikkelloven § 11, 4. ledd heter det at «Anleggseigedom kan ikkje opprettast for bygning eller konstruksjon, eller del av bygning eller konstruksjon, som tenleg kan etablerast som eigarseksjonssameige».

Erfaringen er at landets kommuner har praktisert denne bestemmelsen ulikt, mye fordi den er svært skjønnsmessig. Videre har kommunen som regel begrenset grunnlag for å kunne ta stilling til hvorvidt en eiendom skal organiseres på den ene eller andre måten. Samtidig sier utvalget at det er behov for en hjemmel som kan forhindre at en eiendom blir delt opp i et stort antall anleggseiendommer i stedet for seksjoner. Dette ivaretas etter utvalgets syn av § 11, 1. ledd hvor det heter «Vedkommande anleggseigedom skal vere ei sjølvstendig funksjonell eining, klart og varig skilt frå den eller dei grunneigedommane eller anleggseigedommane den nye anleggseigedommen eventuelt blir skilt frå.» Utvalget mener derfor at § 11, 1. ledd er tilstrekkelig i vurderingen av hvorvidt en eiendom skal organiseres som anleggseiendom eller eierseksjonssameie og at matrikkelloven § 11, 4. ledd derfor kan fjernes.

Gangen videre
Vi er av den oppfatning at utvalget som har jobbet med forslag til endringer som berører eiendomsutvikling har gjort en god jobb, og vi håper at endringsforslagene blir vedtatt. Utredningen vil nå bli sendt ut på en bred høring, hvoretter lovproposisjonen bør være klar i løpet av 2016.

  • Erling Marcussen Timm

    Partner

    Erling er spesialisert innen eiendomsutvikling, transaksjoner og leie/utleie av næringsarealer.

  • Kittil Bjørnerud Bergan

    Senioradvokat

    Kittil Bjørnerud Bergan er spesialisert innen eiendomsutvikling, boligrett og prosess i tilknytning til utvikling og rehabiliteringsprosjekter.