Nyhet / 11.06.2014

Endringer i lov om eiendomsmegling

Skrevet av Kittil Bjørnerud Bergan

Stortinget har nylig vedtatt enkelte endringer i lov om eiendomsmegling.

I forbindelse med salg av boliger under oppføring har boligkjøper etter bustadoppføringslova § 46 full instruksjonsrett over innbetalte midler frem til skjøtet er tinglyst. Ved salg av brukte boliger etter avhendingslova, hvor praksisen normalt er at kjøper har betalt inn 10 % av kjøpesummen ved kontraktsinngåelse, har det imidlertid oppstått løpende uenigheter i tilknytning til bl.a. meglers mulighet til å trekke sitt salær fra forskuddet, beslagsrett ved eventuell konkurs og hvem som er eier av forskuddsbeløpet.

For å bringe klarhet rundt denne praksisen, og for å sikre at bruk av eiendomsmegler ved omsetning av boliger etter avhendingslova skjer på en sikker og effektiv måte, er følgende endringer vedtatt:

Nytt tredje ledd i Eiendomsmeglingsloven § 6-9

«(3) Oppdragstakere som forestår oppgjør, skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern for sitt erverv før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren. Departementet kan gi nærmere regler i forskrift om gjennomføring av det økonomiske oppgjøret, herunder unntak fra regelen i første punktum».

Om det nye tredje leddet i § 6-9

Lovendringen medfører at selger ikke kan disponere over forskuddsbetalingen før salget er tinglyst. Dette gir et styrket rettsvern for kjøpers erverv. Kjøper vil ha full instruksjonsrett over innskuddet og han kan kreve det tilbakebetalt dersom dette blir aktuelt. Videre vil kjøper kunne opptjene renter på forskuddsbetalingen frem til kjøpet tinglyses.

Denne styrkingen av kjøpers rettsvern medfører at rettstilstanden ved salg av brukte boliger etter avhendingslova langt på vei likestilles med rettstilstanden ved salg av nye boliger etter bustadoppføringslova.

Endringen medfører ikke et absolutt forbud mot forskuddsbetaling til meglers konto. Megler kan fortsatt medvirke til at det innbetales et forskudd på kjøpesummen, men kjøper har full eierrådighet over betalingen frem til tinglysing.

Videre gjelder § 6-9 kun ved utøvelse av eiendomsmeglervirksomhet. Regelen kan altså omgås ved at partene ikke bruker eiendomsmegler. En mulig og naturlig konsekvens blir derfor at flere oppgjør gjennomføres uten meglerbistand. Derfor kan man også i større grad risikere avvikende oppgjørsordninger i situasjoner med et skjevt styrkeforhold mellom partene.

Departementet kan gjennom forskrifter gi nærmere regler for det økonomiske oppgjøret. Det kan altså vedtas unntak fra forbudet mot forskuddsbetaling. Av forarbeidene fremkommer det at forholdet mellom § 6-9 tredje ledd og bustadoppføringslova § 47 vil avklares i eiendomsmeglerforskriften. Det vil presiseres at regelen i § 6-9 tredje ledd ikke er til hinder for avtaler etter bustadoppføringslova § 47. Dersom selger av bolig stiller garanti etter bustadoppføringslova § 47 kan derfor oppgjørsansvarlig fortsatt disponere over kjøpesummen på vegne av selger.

Regelen i § 6-9 tredje ledd er fravikelig for eiendomsmeglervirksomhet ved eiendom som ikke helt eller delvis er egnet for bolig og friluftsformål. Forskuddsbetaling kan derfor fortsatt avtales ved avhendelse av næringseiendom. Videre faller alminnelig leieformidling utenfor lovforslaget.

Endringer i Eiendomsmeglingsloven § 3-2

§ 3-2 Forvaltning og behandling av klientmidler
(1) Foretak og advokater som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1, skal holde klientmidler adskilt fra egne midler og andre midler som ikke tilhører klienter.
(2) Klientmidler tilhører den som har innbetalt eller overlevert disse til foretaket eller advokaten, inntil de er brukt på den måten som er avtalt.
(3) Kreditorer kan kun søke dekning i kjøpesummen som er oppbevart i henhold til første ledd dersom beløpet tilhører debitor på beslagstiden, jf. dekningsloven § 2-2, og betingelsene for frigivelse som gjelder mellom partene i handelen, er oppfylt.
(4) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler om behandling av klientmidler.»

Om endringene i § 3-2

Endringene i § 3-2 styrker kjøpers stilling ytterligere i situasjonene der megler bistår kjøpet. For oppgjør som finner sted i medhold av avhendingslova presiseres det i nytt tredje ledd at selgers kreditor ikke kan ta beslag i kjøpesummen før hjemmelsovergangen er tinglyst, selv om kjøper har betalt deler av denne i forskudd til oppgjørskonto. Tilsvarende vil gjelde for salg etter bustadoppføringslova, med mindre det er avtalt at selger skal stille forskuddsgaranti etter bustadoppføringslova § 47.

Ikrafttredelse

Endringene vil tre i kraft fra 1. juli 2014.

  • Kittil Bjørnerud Bergan

    Senioradvokat

    Kittil Bjørnerud Bergan er spesialisert innen eiendomsutvikling, boligrett og prosess i tilknytning til utvikling og rehabiliteringsprosjekter.