Stortinget har nylig vedtatt enkelte endringer i lov om eiendomsmegling og eiendomsmeglings-forskriften som har til hensikt å sørge for at oppgjør via eiendomsmegler og advokater skjer på en så sikker måte som mulig.

Bakgrunnen for endringene
Endringene har sin bakgrunn i en anmodning fra Finanstilsynet om en utredning av oppgjørsordningen ved omsetning av brukte boliger. Finanstilsynet peker på at omsetningsvolumet i det norske markedet vokser og samtidig blir misforholdet mellom garantiordningen og beholdningen av klientmidler i eiendomsmeglingsforetakene større og større. Dette innebærer en økonomisk risiko for boligkundene som man må eliminere.

Det er derfor tilføyd et nytt ledd i eiendomsmeglingslovens § 6-9 hvor det heter at eiendomsmeglere og advokater som bistår ved oppgjør av eiendomshandler, skal sørge for at kjøper har fått rettsvern for sitt erverv før kjøpesummen kan disponeres på vegne av selger. Videre er det vedtatt en bestemmelse i eiendomsmeglingsloven § 3-2 om at kreditorene ikke skal kunne søke dekning i kjøpesummen som står på meglers klientkonto før betingelsene for frigivelse av kjøpesummen som gjelder mellom partene, er oppfylt.

Nærmere om den nye bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 6-9 (3)

Nytt tredje ledd i eiendomsmeglingsloven § 6-9 lyder:

«(3) Oppdragstakere som forestår oppgjør, skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern for sitt erverv før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren. Departementet kan gi nærmere regler i forskrift om gjennomføring av det økonomiske oppgjøret, herunder unntak fra regelen i første punktum».

Lovendringen medfører at selger ikke kan disponere over forskuddsbetalingen før salget er tinglyst. Dette gir et styrket rettsvern for kjøpers erverv. Kjøper vil ha full instruksjonsrett over innskuddet og han kan kreve det tilbakebetalt dersom dette blir aktuelt. Videre vil kjøper kunne opptjene renter på forskuddsbetalingen frem til kjøpet tinglyses.

Denne styrkingen av kjøpers rettsvern medfører at rettstilstanden ved salg av brukte boliger etter avhendingslova langt på vei likestilles med rettstilstanden ved salg av nye boliger etter bustadoppføringslova.

Endringen medfører ikke et absolutt forbud mot forskuddsbetaling til meglers konto. Megler kan fortsatt medvirke til at det innbetales et forskudd på kjøpesummen, men kjøper har full eierrådighet over betalingen frem til tinglysing.

Regelen i § 6-9 tredje ledd er fravikelig for eiendomsmeglervirksomhet ved eiendom som ikke helt eller delvis er egnet for bolig og friluftsformål. Forskuddsbetaling kan derfor fortsatt avtales ved avhendelse av næringseiendom.

Endringer i eiendomsmeglingsforskriften – unntak fra eiendomsmeglingsloven § 6-9

Finansdepartementet vedtok den 26. juni 2014 også enkelte endringer i eiendomsmeglings-forskriften som blant annet tar for seg unntakene fra kravet til rettsvern i § 6-9, 3. ledd. I forskriftens § 6-5 heter det nå at den nye regelen i eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd ikke er til hinder for avtaler om garantistillelse etter bustadoppføringslova § 47. Det innebærer at dersom selger av bolig stiller garanti etter bustadoppføringslova § 47 kan oppgjørsansvarlig fortsatt disponere over kjøpesummen på vegne av selger.

Videre fremgår det at kravet til rettsvern kan fravikes dersom det er forhold på kjøpers side som hindrer slik etablering innen rimelig tid. Dette kan i følge Finanstilsynet være manglende konsesjon eller andre godkjennelser som er nødvendig for rettsvernsregistreringen, og som er avtalt å være kjøpers risiko. I disse tilfellene må det normalt tinglyses sikringsobligasjon eller etableres annen sikkerhet for kjøpesummen. Det er heller ikke krav til rettsvernsregistrering før utbetaling av kjøpesum i tilfeller hvor kjøper har betinget seg blancoskjøte. Megler må i slike tilfelle dokumentere at det er formidlet informasjon om risikoen for begge parter, og at partene har akseptert risikoen ved overdragelse uten hjemmelsoverføring.

Nærmere om den nye bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 3-2 (3)

Nytt tredje ledd i eiendomsmeglingsloven § 3-2 lyder:

(3) Kreditorer kan kun søke dekning i kjøpesummen som er oppbevart i henhold til første ledd dersom beløpet tilhører debitor på beslagstiden, jf. dekningsloven § 2-2, og betingelsene for frigivelse som gjelder mellom partene i handelen, er oppfylt.

Endringene i eiendomsmeglingsloven § 3-2 styrker kjøpers stilling ytterligere i situasjonene der megler bistår kjøpet. For oppgjør som finner sted i medhold av avhendingslova presiseres det i nytt tredje ledd at selgers kreditor ikke kan ta beslag i kjøpesummen før hjemmelsovergangen er tinglyst, selv om kjøper har betalt deler av denne i forskudd til oppgjørskonto. Dette medfører blant annet at kjøper og kjøpers långivere ikke utsettes for risiko for tap som følge av kreditorbeslag fra selgers kreditorer i perioden etter at kjøper har overtatt bruken av eiendommen, men før rettsvern er etablert. Bestemmelsen bidrar til redusert risiko ved eiendomshandler, men har etter departementets syn ellers ingen økonomiske eller administrative konsekvenser.

Endringene vil tre i kraft fra 1. juli 2014 og gjelder for oppdragsavtaler som inngås fra og med 1. juli 2014.