Etter bustadoppføringslova § 12 skal entreprenører stille garanti for oppfyllelsen av kontrakter om oppføring av boliger eller fritidsboliger til forbrukere. Garantireglene ble skjerpet i 2011 for å styrke forbrukerbeskyttelsen, kravene til garantiens størrelse ble økt og garantien skulle gjelde i fem år etter overtakelse. Som ledd i en tiltakspakke igangsatt for å bidra til enklere, raskere og billigere boligbygging, har et lovutvalg evaluert garantibestemmelsen i bustadoppføringslova.

Utvalget har vært ledet av førsteamanuensis Herman Bruserud, og vi vil i denne artikkelen se nærmere på garantireglene og de viktigste endringsforslagene i bustadsoppføringslova.

Forsikringsordning gir økt konkurranse i markedet

Garantiproduktet i bustadoppføringslova § 12 kan i dag bare tilbys av visse finansinstitusjoner. Denne garantiordningen bør, slik utvalget ser det, suppleres med en forsikringsordning. Formålet med denne alternative formen for sikkerhetsstillelse er derimot ikke å utvide forbrukers krav på utbetaling men øke konkurransen i markedet ved å gi nye aktører innenfor forsikringsbransjen muligheten til å tilby et parallelt produkt til entreprenører.

Ny bestemmelse i avhendingslova

Utvalget peker på tendenser til omgåelse av bustadoppføringslova § 12 ved at flere entreprenører selger nybygg etter reglene i avhendingslova. Derfor blir det foreslått at en ny bestemmelse som pålegger entreprenører å stille sikkerhet ved salg av nyoppført bolig innføres i avhendingslova.

Endringene vil medføre lavere kostnader for boligbyggerne og dermed indirekte bidra til økt boligbygging, men på nåværende tidspunkt kan en ikke si noe om endringene blir vedtatt i sin helhet eller når de eventuelt trer i kraft.

Reduksjon av sikkerhetsstillelsens lengde

Et enstemmig utvalg anbefaler også at kravene til sikkerhetsstillelsens lengde etter overtakelse reduseres til to år, mot dagens fem år. Dette vil gi en betydelig kostnadsreduksjon for entreprenører, samtidig som vi ikke ser noen grunn til at forbrukerbeskyttelsen svekkes vesentlig.

Endring av krav til størrelse

Flertallet av utvalget er for å bevare kravene til sikkerhetsstillelsens størrelse. Mindretallet derimot går inn for å øke kravene etter overtakelse da deres oppfatning er at dette styrker forbrukervernet.

Andre endringer i bustadoppføringslova § 12

Justiskomiteen behandler også et annet lovforslag (Prop. 108 L 2015-2016) som innebærer en presisering av tidspunktet for når entreprenøren plikter å stille garantien. Forslaget som foreligger er å lovfeste en hovedregel om at plikten til å stille garanti inntrer straks etter avtaleinngåelse.

Det foreslås også en unntaksregel. Dersom entreprenøren har tatt visse bestemte forbehold i kontrakten om igangsetting av byggeprosjektet, inntrer ikke plikten til å stille garanti før disse forbeholdene er bortfalt. Dette, kombinert med forslaget om endring av garantiperiodens lengde etter overtakelse, vil kunne bidra sterkt til en kortere garantitid for utbyggerne.

Vi tror ikke endringene vil tre i kraft før tidligst 2017, men et departement innstilt på å bidra til stabil boligbygging kan fremskynde arbeidet.