Kontormarkedet er i endring. Nye utleiemodeller som kontorhotell, hot-desking og co-working utfordrer den tradisjonelle leiekontrakten. Endrede kontorløsninger krever også bevisste vurderinger av lokalenes mva-status. Det kan være store beløp involvert for utleier dersom avgiften ikke håndteres riktig.

Kontorutleie og litt avgiftsjuss

Tradisjonelt har kontorer blitt leid ut på kontrakter med leietid på 3-10 år der leietaker har en eksklusiv bruksrett til lokalene i leieperioden. Utleier benytter reglene om frivillig registrering i avgiftsregisteret og oppnår på den måten mva-fradrag ved utleie til avgiftspliktige næringsdrivende. Utleie til ikke-avgiftspliktige leietakere, som for eksempel staten, helsetjenester eller kultur og idrett, gir ikke fradragsrett for inngående mva.

Nye kontorkonsepter som hot-desking, der leietakerne ikke gis en eksklusiv bruksrett til lokalene, vil i avgiftsmessig sammenheng som hovedregel ikke bli ansett som utleie av fast eiendom, men som en rettighet til fast eiendom. En slik rettighet er unntatt fra mva og kan, uavhengig av brukerens avgiftsstatus, ikke frivillig registreres. Leien skal faktureres uten mva og tilbyder har ikke krav på fradrag på sine kostnader til lokalene. Men, er bruksretten til eiendommen underordnet de tilleggstjenestene som leveres sammen med bruksretten, som ved noen co-working-konsepter, er hele tjenesten avgiftspliktig. Denne typen konsepter skal faktureres med tillegg av mva og gir fradragsrett for tilbyderen. Brukernes avgiftsstatus er også her uten betydning.

Hvor grensene går mellom utleie, bruksrett og «pakker av tjenester» kan i praksis være utfordrende å trekke.

Flere aktører tilbyr også kombinasjoner av ulike kontorkonsepter.  Skreddersydde løsninger krever skreddersøm også i mva-håndteringen. Nedenfor går vi litt nærmere inn på de ulike konseptene og utgangspunktene for avgiftsbehandlingen.

Kontorhotell

Kontorhotellene kjennetegnes ved kortere leiekontrakter og ved at tilleggsytelser som renhold, minikjøkken, leie av møbler og utstyr, resepsjonstjenester og vakttjenester mv. inngår i leieprisen.

Som ved tradisjonell utleie har leietaker gjerne eksklusiv bruksrett til sine kontorer og behandles dermed avgiftsmessig på samme måte som tradisjonell utleie. Gitt at det er tilgangen til kontorene som er hovedsaken for leietaker og tilleggstjenestene ikke har noen selvstendig interesse dersom kontorene tenkes borte, inngår tilleggstjenestene «som ledd i utleien», og skal behandles avgiftsmessig på samme måte som leien.

En faktisk forskjell mellom tradisjonell utleie og kontorhotellene er at kontorhotellene normalt har hyppigere skifte av leietakere. Det er derfor også oftere skifte mellom avgiftspliktige og ikke-avgiftspliktige leietakere. Det kan gjør det mer krevende å komme frem til riktig fradragsnøkkel for avgiften.

I tilfeller der det er «blandet bruk» (avgiftspliktig og ikke avgiftspliktig bruk) av de samme arealene har praksis akseptert full fradragsrett for utleier i de tilfellene der utleier/eier av bygget leier ut hele eiendommen til et driftsselskap som står for (frem)utleien til brukerne av kontorhotellet. Driftsselskapet må finne riktig nøkkel for sitt mva-fradrag basert på omfanget av egen avgiftspliktig utleie av lokalene.

En slik organisering, med et mellomliggende driftsselskap, er særlig gunstig når det er utført større byggearbeider i lokalene med tilhørende store avgiftskostnader. Fullt fradrag for utleier, vil i regelen også komme driftsselskapet/fremutleier til gode gjennom lavere leievederlag.

Hot-desking og co-working

Hot-desking betegner et konsept med korttidsleie av kontorplass uten eksklusiv bruksrett til en bestemt plass, ofte organisert som et kontorlandskap. Tilbyderen av kontorplassene vil også gjerne «overbooke» basert på at alle brukere sjelden eller aldri er tilstede samtidig. Leien omfatter typisk kontorpult og stol, tilgang til internett og møterom, minikjøkken og felleskostnader som strøm og renhold. Hot-desk er ofte noe rimeligere enn leie av en eksklusiv plass. Det passer for eksempel for dem som er mye ute og ikke trenger en fast plass eller for selskaper som av og til har behov for kontorplass i en annen by enn der hovedkontoret ligger.

I noen tilfeller er samhandlingen med de andre brukerne helt sentralt.  Co-working handler om å jobbe selvstendig i et fellesskap med andre som er i en lignende situasjon som en selv. Co-working har særlig oppstått blant gründere, selvstendig næringsdrivende og frilansere.

Avgiftsrettslig anses hot-desking og co-working i regelen ikke som utleie av fast eiendom da brukerne ikke får en eksklusiv bruksrett.  Tilbyder kan derfor ikke benytte reglene om frivillig registrering for utleie. En bruksrett til eiendom (tilgang til lokalene) er ikke avgiftspliktig, og tilbyder skal ikke oppkreve mva på vederlaget og har heller ikke krav på fradrag for inngående mva. Dersom brukerne ikke etterspør lokalene som sådan, men kontorplassene med nettilgang mv sammen med muligheten til å delta i et miljø, er det mye som taler for at hele vederlaget blir avgiftspliktig, og tilbyder har fradragsrett.

Om det er tilgangen til lokalene eller «pakken av tjenester» som følger med lokalene som er det sentrale må vurderes konkret. Allerede i 2007 kom Skattedirektoratet med en uttalelse som gir nyttige elementer til vurderingen. Direktoratet konkluderte i saken med full avgiftsplikt for tilbyderen og uttalte: «Brukerne etterspør ikke lokalene, som sådan, men kontorplassene/arbeidsstasjonene med tilgang til nettmeglers handelssystem mv. og muligheten for å delta i et miljø […] Brukerne synes ikke å ha noen rettighet knyttet til lokalene utover hva for eksempel brukere av forskjellige former for selvbetjente servicelokaler har. Således er det ikke ansett som utleie av fast eiendom når bileiere benytter selvbetjente vaskehaller med maskinelt og teknisk utstyr for bilvask. […] Leieaspektet knyttet til den faste eiendom der aktivitetene utøves blir her underordnet adgangen til øvrige tjenester som tilbys på eiendommen eller i vedkommende lokaler.»

Oppsummert er det fornuftig å også ha avgiften med ved planlegging av kontorkonsept, slik at det legges til rette for gunstigst og enklest mulig avgiftshåndtering. Valg av kontorkonsept kan påvirke fradragsretten for mva, og dermed økonomien i prosjektet, for både eier av lokalene og for driveren av kontorkonseptet. Vi i eiendomsteamet til Haavind gir råd og bistår eiendomsaktører med spørsmål knyttet til merverdiavgift, ta kontakt for en uformell prat.