Det er lenge varslet at det i 2017 vil bli eiendomsskatt for næringseiendommer i Oslo. Nå antyder byrådet at denne skatten først vil bli innført i 2018. Det endrer ikke at alle næringseiendomsbesittere innen 10. oktober 2016 må gi kommunen relevant grunnlagsinformasjon for eiendomsskattetakseringen.

Overholder du ikke fristen risikerer du for høy eiendomsskatt, en dyr og tidkrevende klagerunde og en potensielt høy forsinkelsesavgift.

Det er ca. 12.000 eiendommer i Oslo som skal takseres. Først etter at alle næringseiendomsbesittere innen 10. oktober då. har sendt inn informasjon om sine eiendommer til kommunen, starter befaringen – av alle de 12.000 eiendommene.

Kommunen har etter loven frist til 1. mars 2017 med å skrive ut eiendomsskatten for 2017.   Konsekvensen for kommunen ved å skrive ut skatten etter fristen, er at kommunen risikerer å måtte vente med å innkreve eiendomsskatt til 2018. I byrådets budsjettforslag for 2017 som ble lagt frem den 28. september, antydes det at nettopp dét kan skje. Byrådet skriver:

«Det er betydelig usikkerhet om hvorvidt kommunen vil rekke å taksere alle næringseiendommer, verk og bruk før fristen for utskriving av eiendomsskatten i 2017. Det er derfor av forsiktighetshensyn ikke budsjettert med inntekter fra eiendomsskatt på næringseiendom, verk og bruk i 2017.»

Det er dermed for tidlig å si om det blir innført eiendomsskatt for næringseiendommer fra 2017 eller om kommunen blir nødt til å vente til 2018. Fristen for å inngi grunnlagsinformasjon innen 10. oktober 2016 er uansett ikke endret.

Beregning av eiendomsskatten

Eiendomsskatten skal beregnes ut fra en «objektivisert markedsverdi». Det er eiendommen som objekt som skal skattlegges, ikke eierens økonomiske interesse i den. Høyesterett har formulert det slik: «ved takseringer skal [det] tas hensyn til forhold av betydning for eiendommens verdi som ligger mer eller mindre fast, mens forhold som er skiftende, slik som konjunkturer, arbeidskraftressurser eller eierens evne til å drive lønnsomt, ikke skal trekkes inn i vurderingen.»

Eiendomsskatten i Oslo for kontor, lager, handelsbygg, hoteller og parkeringshus beregnes med utgangspunkt i en sjablong basert på hvor i kommunen eiendommen ligger, bygningenes størrelse og brukstype. Det er disse grunnlagsdataene kommunen nå er i ferd med å innhente gjennom å pålegge eiendomsbesitterne å inngi informasjon innen 10. oktober då.

Taksten som fremkommer basert på de inngitte grunnlagsdata og sjablongen kan deretter korrigeres for individuelle forhold; eller med grunnlag i ytre og indre faktorer som kommunen omtaler det i sine retningslinjer. Ytre faktorer er for eksempel beliggenhet i takstsonen, avstand til offentlig kommunikasjon mv. Indre forhold er eksempelvis utvendig vedlikehold, parkering på tomten osv.

Feil i grunnlagsdataene kan påvirke eiendomsskatten i 10 år

Det er viktig å inngi riktig og rettidig informasjon. Opplysningene som skal inngis nå vil kunne få direkte betydning for nivået på eiendomsskatten i 10 år fremover. Det er derfor vel verdt å bruke noe tid på å sørge for at kommunen får et riktig grunnlag å beregne eiendomsskatten av. En senere klageprosess for å få endret grunnlaget for beregningen kan bli både dyr og tidkrevende. I tillegg kommer at man risikerer å miste retten til å få dekket saksomkostninger i klagerunden dersom det ikke er gitt riktig eller tilstrekkelig detaljert informasjon.

For mange eiendommer er det enkelt å finne frem den etterspurte informasjonen, men for noen kan det oppstå behov for noen grenseoppganger og inngivelse av tilleggsinformasjon til kommunen. De ulike brukstypene er i sjablongen satt opp med ulike m²-priser. Høyere m²-pris gir høyere eiendomsskatt. Brukes eiendommen til ulike formål, skal det gis informasjon om dette, og eiendommens areal skal fordeles på de ulike brukstypene. Handel kan ha en m²-pris på opp til kr. 105.000, mens lager har en m²-pris på kr. 9.500. Det sier seg selv at det da får store utslag hvordan for eksempel et lagerutsalg eller et hentelager blir kategorisert. Tilsvarende vurderinger kan oppstå i grensegangen mellom kontorbygg og kantine, handel og kontor mv.

Forsinkelsesavgift – overhold fristen 10. oktober 2016

Oslo kommune har varslet at den vil ilegge forsinkelsesavgift dersom fristen den 10.oktober ikke overholdes. Dette er en sanksjon vi sjelden ser kommunene benytter seg av. Antagelig er det den store eiendomsmassen kombinert med kort tid til rådighet – dersom kommunen skal greie å innføre eiendomsskatt for næringseiendommer allerede fra 2017 – som har gjort at Oslo har valgt å varsle bruk av forsinkelsesavgift.

For forsinkelser på under 2 måneder har avgiften et tak på kr. 10.000. For øvrig er avgiftssatsen 0,5 ‰ av eiendomsskattegrunnlaget for forsinkelser opp til 1 måned og 1 ‰ for lengre forsinkelser. Det tilsvarer halve eiendomsskatten på 2 ‰ dersom den blir innført i 2017. For dyrere eiendommer vil en forsinkelse ut over 2 måneder kunne utløse en betydelig avgift.

Delta på befaring

Etter at fristen den 10. oktober er gått ut, starter kommunens innleide takstmenn befaringen av alle Oslos 12.000 næringseiendommer. Det er et krav etter loven at hver enkelt eiendom skal befares. Befaringen danner grunnlaget for taksators korrigeringer av den matematiske sjablongberegningen.

Som eiendomsbesitter har du anledning til å være med på befaringen. Særlig dersom det er individuelle forhold ved eiendommen det er ønskelig å påpeke for taksator, er det viktig å delta på befaringen. I utgangspunktet er det lagt opp til at det kun skal utføres ytre befaring. (Med unntak for verk og bruk der det også skal utføres innvendig befaring.)

Dersom det for eksempel er manglende vedlikehold eller funksjonalitet ved eiendommen som det ikke umiddelbart er lett for en takstmann å se, er det ved å være med på befaringen det er mulig å få gjort taksator oppmerksom på dette. Med det stramme tidsskjemaet som er, har kommunen varslet at tidspunktet for befaring vil bli bestemt av kommunen/taksator, og det er ikke anledning til å flytte på dette tidspunktet. Taksator har begrenset med tid til hver eiendom, så er det forhold du som eiendomsbesitter ønsker å få frem, er det fornuftig å ha tenkt gjennom hva det er viktig å fokusere på under befaringen.

Klage

Etter at skatten er skrevet ut løper en klagefrist på 6 uker. Det er gjort et grundig arbeid ved fastsettelsen av sjablongen. Mulige tvistepunkter vil derfor antagelig knytte seg til om riktig grunnlagsdata er lagt inn i sjablongen og om det er gjort en riktig individuell korrigering.

Ved å ta aktivt del ved inngivelse av grunnlagsdata og under befaringen, begrenses risikoen for feiltaksering. En annen sak er at det i eiendomsskatteretten er et grunnleggende prinsipp at like tilfeller skal behandlet likt. Med så mange eiendommer som skal takseres på så kort tid med så mange ulike taksatorer, vil det kunne være en utfordring for kommunen å overholde dette likhetsprinsippet.

Muligens er dette en av grunnene til at det nå åpnes for at eiendomsskatten kanskje først innføres i 2018.