Den 10. juni 2016 ble det vedtatt retningslinjer for taksering av næringseiendommer i Oslo. Basert på retningslinjene kan en nå regne seg frem til omtrent hvilket eiendomsskattegrunnlag eiendommen vil få ved innføring av eiendomsskatt i 2017.

Hvilke næringseiendommer blir eiendomsskattepliktige?

Retningslinjene opererer med to hovedkategorier; næringseiendom samt verk og bruk. Dersom en eiendom benyttes til flere formål, skal eiendommen takseres forholdsmessig etter areal på de aktuelle eiendomstypene.

• Næringseiendom, inkluderer blant annet kontorlokaler, parkeringshus, butikker, varelagre, hoteller, restauranter mv. Næringseiendom takseres ved at det beregnes en sjablongtakst med utgangspunkt i areal og en kvadratmeterpris som varierer med eiendomstype og område eiendommen ligger i (sone). Det er denne kategorien vi vil ha hovedfokus på nedenfor.
• Verk og bruk, er grovt sett industrieiendom, eksempelvis fabrikker, sagbruk, gruver mv, men også mindre industrieiendommer som for eksempel bensinstasjoner. For verk og bruk medregnes arbeidsmaskiner mv. som en del av eiendommen såfremt disse anses å være en integrert del av eiendommen. Tilsvarende gjelder ikke for øvrig næringseiendom. Det bemerkes at regjeringen arbeider med et forslag om at slike integrerte arbeidsmaskiner mv. fritas for eiendomsskatt. Et slikt mulig fritak vil tidligst kunne bli innført fra og med 2017. Verk og bruk skal som hovedregel verdsettes til substansverdi. Substansverdi er anleggets tekniske verdi, det vil si gjenanskaffelsesverdi med fradrag for slit, elde og utidsmessighet. For verk og bruk som er under bygging skal verdsettelsen som utgangspunkt baseres på investert kapital pr. 1. januar i skatteåret.

For annen bebygd næringseiendom enn kontor, handel, hotell, parkeringshus og lager samt verk og bruk skal det foretas en skjønnsmessig taksering. Det vil antagelig også komme retningslinjer for fritak for eiendomsskatt for næring (og bolig). For eksempel kan det være aktuelt for enheter som utfører kommunale oppgaver og for skattefrie institusjoner. Slike retningslinjer er forventet å foreligge til høsten, tidligst i september 2017.

Hvordan vil takseringen foregå?

Skattesatsen på næringseiendom er ventet å bli 2 promille i 2017, med planlagt økning til 3 promille i 2018. Det er foreløpig begrenset med informasjon om hvordan og når selve takseringen vil bli gjennomført. Kommunen skriver på sine nettsider at taksering av næringseiendom etter planen vil starte i løpet av 2016. Etter loven skal eiendomsskatt for 2017 skrives ut innen 1. mars 2017.

Samtlige næringseiendommer i Oslo skal befares i forbindelse med takseringen. Før befaringen skal eier informeres om befaringen og dens formål, samt gis mulighet til å delta på befaringen. For verk og bruk skal eiendommene også befares innvendig, mens for annen næringseiendom skal innvendig befaring bare finne sted dersom det anses nødvendig.

Etter det vi erfarer er det er lagt opp til at kommunen vil sende ut brev i løpet av august/september 2016 til alle enheter som eiendomsskattekontoret kjenner til at har næringseiendom. For næringseiendommer fins det ingen matrikkel eller tilsvarende register som for bolig som kommunen kan forholde seg til, slik at eiendomsskattekontoret jobber med å finne frem til rette mottakere.

Det er i tillegg vedtatt egne saksbehandlingsregler for sakkyndig nemnd i Oslo kommune, dvs. den enheten som skal fastsette eiendomsskattegrunnlaget. Saksbehandlingsreglene er foreløpig ikke tilgjengelige, og kommunen har heller ikke kommet med informasjon om den praktiske fremgangsmåten for takseringsarbeidet. Selve deklareringen er tenkt gjennomført via AltInn.

Konsekvenser av innføring av eiendomsskatt på næringseiendom

Retningslinjene sier ingenting om den økonomiske effekten av eiendomsskatten for aktørene i eiendomsbransjen. Generelt er det likevel slik at:

• Normalt sendes eiendomsskatteregningen til eier, men kommunene godtar gjerne at regningen sendes til leietaker dersom det er praktisk. Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på at det er eier som sitter med risikoen for at eiendomsskatten faktisk betales, og at kommunen har legalpanterett i eiendommen.
• Dersom du leier ut din eiendom, er det viktig å undersøke om leieavtalen regulerer hvem av eier og leietaker som skal betale. Dersom spørsmålet ikke er regulert i avtalen, vil utgangspunktet være at eiendomsskatten belastes eier. Ved reforhandling/inngåelse av nye leieavtaler er det viktig å bringe spørsmålet om hvem som skal belastes eiendomsskatten på banen. Etter standard leieavtale for næringslokaler skal eier/utleier betale eiendomsskatten, men det er mulig å avtale at leietaker skal betale.
• Eiendomsskatten vil trolig påvirke markedsverdien til den enkelte eiendom, og det er antatt at de dyreste eiendommene relativt sett vil få det største verditapet. Beregninger har indikert at verditapet kan utgjøre opp mot 5-6 % på prime eiendom forutsatt at eier dekker skatten i sin helhet, at satsen er 3 promille og at markedsleien ikke påvirkes.
• Eiendomsskatten er fradragsberettiget ved ligningen.

Utgangspunkt for verdsettelsen

Utgangspunktet for verdsettelsen er at man skal finne eiendommens objektiviserte omsetningsverdi. Utgangspunktet er videre at takstene skal stå i 10 år før det foretas ny allmenn taksering i kommunen. Eiendomsskatten er en objektskatt. Det vil si at det ikke tas hensyn til gjeld, faktiske leieinntekter eller andre individuelle forhold på eierens hånd ved verdsettelsen og eiendomsskatteutskrivingen.

Taksering av kontor, handel, hotell, parkeringshus og lager

For taksering av kontor, handel, hotell, parkeringshus og lager har kommunen utarbeidet sjablonger som skal benyttes som utgangspunkt for å finne frem til eiendommenes omsetningsverdi. Sjablongene tar utgangspunkt i kvadratmeterpris, eiendomstype og beliggenhet. Sjablongtaksten kan deretter være gjenstand for en konkret justering basert på indre og ytre faktorer.

Sjablongtaksten beregnes på følgende måte:
Eiendommens BTA (bruttoareal) * kvadratmeterprisen for den enkelte eiendomstype justert for beliggenhet (sonefaktor).
Beregningen av kvadratmeterprisene er basert på gjennomsnittlige leiepriser, eierkostnader, ledighet og yield. Det er fastsatt følgende kvadratmeterpriser for de ulike eiendomstypene:

Kontor: kr 52 000
Handel high street: kr 105 000
Handel kjøpesenter: kr 57 000
Handel: kr 51 000
Hotell: kr 41 000
Parkeringshus: kr 21 000
Lager: kr 9 500

Beliggenhetsjusteringen skjer ved at kvadratmeterprisen justeres for en såkalt sonefaktor, der prinsippet er at det for de mest attraktive beliggenhetene ikke skjer noen justering, mens kvadratmeterprisen reduseres for mindre attraktive beliggenheter/soner.

Kontoreiendommer er det delt inn i ni ulike soner, der Vika og Aker Brygge er ansett å være den mest attraktive sonen og har sonefaktor 1 (altså ingen justering). Indre by sentrum har sonefaktor 0,59, Skøyen 0,48, Indre by 0,41, Nydalen 0,40, Lysaker 0,37, Bryn-Helsfyr og Oslo ytre vest 0,32, Oslo ytre syd 0,24 og Oslo ytre øst 0,22. Hoteller er delt inn i tre soner, der Vika, Aker Brygge og Indre by sentrum har sonefaktor 1, Indre by, Skøyen, Lysaker, Nydalen og Oslo ytre vest 0,87, og Bryn-Helsfyr, Oslo ytre øst og Oslo ytre syd 0,56.

For eiendomstypene handel high street og handel kjøpesenter skjer det ingen justering for beliggenhet. Øvrig handel er delt inn i syv soner, der Vika og Aker Brygge har sonefaktor 1, Skøyen 0,56, Indre by sentrum 0,44, Indre by 0,40, Lysaker, Nydalen og Oslo ytre vest 0,38, Bryn-Helsfyr 0,27 og Oslo ytre syd/øst 0,23. Parkeringshus er delt inn i åtte soner, mens lager er delt inn i to soner.

Regneeksempel sjablongtakst:
Kontoreiendom BTA 1 500 kvm beliggende på Skøyen: 1 500 * (52 000 * 0,48)
= kr 37 440 000

Med en eiendomsskattesats på 3 promille gir det kr. 112 320 i årlig eiendomsskatt.

Konkret justering av sjablongtaksten
Etter at sjablongtaksten for den enkelte eiendom er beregnet, skal taksatorene vurdere konkret for den enkelte eiendom om indre eller ytre faktorer tilsier at sjablongtaksten skal justeres. Indre faktorer er forhold på selve eiendommen som antas å påvirke verdien, blant annet utvendig vedlikehold og parkering. Ytre faktorer er lokale forhold i området rundt eiendommen som antas å påvirke verdien, blant annet nærhet til offentlig kommunikasjon og hvilken beliggenhet eiendommen har i den respektive sonen.

Taksering av tomter og bygg under oppføring

For ubebygde tomter og bygg under oppføring skal det foretas en skjønnsmessig taksering for å finne den objektiviserte omsetningsverdien. Det legges til grunn at offentlig regulering av ubebygd areal til næringsformål er tilstrekkelig til at det ubebygde arealet regnes som eiendomsskattepliktig næringseiendom. Uten slik regulering vil det måtte foretas en konkret vurdering av eierens utnyttelsesplaner for å vurdere om eiendommen skal klassifiseres som næringseiendom for eiendomsskatteformål. Anskaffelse og bebyggelse av tomter for bolig- og hyttesalg regnes ikke som næringsutnyttelse av eiendommen.

Ved fastsettelse av grunnlaget for eiendomsskatt for næringseiendom som står på festet grunn, skilles det mellom festeavtaler med varighet under 99 år på den ene side og festeavtaler med varighet over 99 år, eller festeforhold hvor festeren har en ensidig rett til å forlenge avtalen uten tidsbegrensning, på den annen side. For sistnevnte festetomter anses festeren for eiendomsskatteformål som eier av tomten og det er ikke nødvendig med en særskilt verdsettelse av denne. For festeavtaler med varighet under 99 år skal verdien av tomten fastsettes særskilt, slik at det skal være mulig å fordele eiendomsskatten mellom fester og bortfester. Verdien av tomten skal settes til en prosentvis andel av den totale verdien av eiendommen inkludert bebyggelse. Den prosentvise andelen varierer med eiendomstype og beliggenhet (sone), der prinsippet er at prosentandelen øker jo mer attraktiv beliggenheten er (eksempelvis er andelen for handel high street 70 % og kontor Vika/Aker Brygge 40 %).