Det kan ikke oppstilles et obligatorisk krav om boligsalgsrapport ved eiendomsformidling

Skrevet av

Kittil Bjørnerud Bergan Specialist Counsel

Erling Marcussen Timm Partner

Finanstilsynet har nylig vurdert om et obligatorisk krav om å benytte tilstandsrapport ved formidling av bolig er i strid med kravet til god meglerskikk, og eventuelt om en generell anbefaling om bruk av tilstandsrapport er i samsvar med god meglerskikk.

Bakgrunnen
Bakgrunnen for vurderingen er at Eiendom Norge 6. mai 2013 inngikk en avtale med NITO Takst Service AS og Norges Takseringsforbund om at bruk av tilstandsrapport basert på NS 3600 skal være obligatorisk ved alle eiendomsmeglingsoppdrag (bolig) som formidles gjennom eiendomsmeglere tilknyttet Eiendom Norge fra 1. januar 2015. Medlemmene i Eiendom Norge står for cirka 92 % av alle boligtransaksjoner i Norge og denne avtalen har sånn sett betydning for de fleste eiendomsmeglerne i landet. Innføringen av boligsalgsrapporten har også blitt viet mye oppmerksomhet den siste tiden, særlig fra Forbrukerrådet.

Etter Finanstilsynets vurdering vil en tilstandsrapport i de aller fleste tilfeller være en fordel for kjøper og selger. Det stilles imidlertid ikke et uttrykkelig krav til tilstandsrapport i lovverket. Det kan derfor ikke anses som god meglerskikk å kreve eller gi anbefaling om tilstandsrapporter i alle boligomsetninger. Behovet for dette må heller vurderes konkret i det enkelte oppdrag.

Bruk av tilstandsrapport og forholdet til god meglerskikk
Finanstilsynets konklusjon er basert på en gjennomgang av kravene i eiendomsmeglingsloven, avhendingslova og bustadoppføringslova.

Det klare utgangspunktet i kravet til god meglerskikk er at megler skal ha omsorg for begge parters interesser i handelen. Megler skal i den forbindelse gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Dette gjelder også i situasjoner der kjøper og selger kan ha motstridende interesser. Kjøper skal kunne forvente at han får råd og opplysninger, uansett om disse er i selgers interesse eller ikke. Dette innebærer at selgers eventuelle ønske om å unngå oppmerksomhet omkring prisdempende opplysning ikke er en beskyttelsesverdig interesse, og kan ikke gå på bekostning av kjøpers behov for tilstrekkelig opplysninger om boligens tekniske tilstand.

Samtidig er det pr dags dato ikke blitt fastsatt noen regulering av tilstandsrapport ved boligomsetning og det kan derfor etter Finanstilsynet syn heller ikke oppstilles et generelt krav om at megler skal innhente tilstandsrapport ved boligformidlingen. Eiendomsmegleren har normalt heller ikke plikt til å innhente opplysninger om eiendommens tekniske tilstand. Det kan imidlertid tenkes at megler på grunn av særlige omstendigheter har en plikt til å undersøke eiendommen nærmere, eventuelt sørge for at kjøperen gjøres oppmerksom på spesielle forhold. Dette kan være dersom megler på bakgrunn av generell erfaring eller konkrete observasjoner bør vurdere om de opplysningene som er kommet frem, er feilaktige, misvisende eller ufullstendige. Eksempler på slike omstendigheter, kan være at eiendommen er beheftet med faktiske feil som råte, lekkasjer eller angrep av skadedyr, ulovlig tilbygg og manglende bruksendringstillatelser. Dersom selger ikke etterkommer en anbefaling om å innhente tilstandsrapport, vil megler kunne frasi seg oppdraget. Etter omstendighetene kan megler også ha en plikt til dette.

På denne bakgrunnen kommer Finanstilsynet til at det ikke anses som god meglerskikk å kreve eller gi anbefaling om tilstandsrapporter i alle boligomsetninger. Eiendomsmeglere og takstmenn kan derfor som utgangspunkt ikke kreve at selger må kjøpe en tilstandsrapport ved boligsalg. I følge Finanstilsynet må megler heller i hvert enkelt oppdrag konkret vurdere behovet for tilstandsrapport. Finanstilsynets konklusjon vil følgelig kunne påvirke gjennomføringen av avtalen som Eiendom Norge har inngått med NITO Takst Service AS og Norges Takseringsforbund.