Nyhet / 28.09.2017

Om vedlikeholdsplikt i eierseksjonssameier

Skrevet av Inger-Johanne Lund

Borgarting lagmannsrett har i dom av 21.06.2017 – (16-081835ASD BORG/01) slått fast sameiets ansvar for takkonstruksjoner, herunder takterrasser, rømningsveier, takluker m.m. I denne artikkelen ser vi nærmere på sameiets vedlikeholdsplikt.

Hovedspørsmålet i saken var hvem som har ansvaret for kostnadene til reparasjon av fukt- og råteskader i takkonstruksjonen, herunder i takterrasser og rømningsveier, samt ansvar for å utbedre skader etter vannlekkasjer inne i leilighetene under (følgeskader).

Partene var enige om at årsaken til skadene i hovedsak var konstruksjonsfeil og dårlig håndverksmessig utførelse da loftsutbyggingen skjedde på 1980-tallet. Takkonstruksjonen var forutsatt helt fra sameiet ble etablert i desember 1983. Lagmannsretten kunne ikke se at det pr i dag hadde noen betydning for saken hvem som i sin tid tok beslutningen om utbyggingen.

Takterrassene var etter lagmannsrettens syn en del av taket som er felles for sameiet, selv om det kun er eierne av loftsseksjonene som har tilgang til dem. Selve innredningen av takterrassene med trelemmer og møbler vil være den enkeltes seksjonseiers ansvar. Det kan også tenkes at seksjonseiers bruk av terrassen kan påføre det underliggende taket skade og at seksjonseieren vil kunne gjøres erstatningsansvarlig for dette.

I dette tilfellet var det imidlertid ikke snakk om skade som skyldes bruk av terrassen, men at mangler ved takets kvalitet hadde ført til fukt og råtesaker samt vannlekkasjer inn i leiligheten under. Lagmannsretten finner det klart at dette ikke var et forhold som knyttet seg til den enkelte bruksenhet, men til sameiet som sådan.

Da sameiet ikke hadde egne regler om fordeling av felleskostnader kom retten til at det var eierseksjonslovens § 23 som regulerte forholdet. Hovedregelen er da at fordeling skjer etter sameierbrøk, med mindre «særlige grunner» taler for å fordele kostnadene etter nytte eller forbruk.

Lagmannsretten var ikke enig med sameiet i at unntaksregelen (nytteregelen) kom til anvendelse og viste blant annet til heisdommen i RT 2013 s 1508, som viser at unntaksregelen er ment å være snever og at den først og fremst får betydning for nye installasjoner.

Det var fra sameiets side vist til praksis i sameiet og at kostnader knyttet til utskifting av vinduer, etablering av balkonger med mer hadde vært dekket av den som har hatt nytte av installasjonen. Lagmannsretten kunne ikke se at denne praksis fikk noen betydning. For det første var dette utgifter som var direkte relatert til den enkelte leilighet mens taket var felles for hele sameiet.

Seksjonseieren fikk etter dette medhold i sin forståelse av at utgifter knyttet til fukt, og råte- og vannskader fra taket og takterrassen var en felles utgift, som skulle fordeles etter sameiebrøken. Dette var en konsekvens av bestemmelsen i loven og utgjorde ingen fordring som var gjenstand for foreldelse.  Sameiets vedtak i det ekstraordinære årsmøtet 24.05.2011 bygget da på en uriktig forståelse av regelverket og kunne ikke medføre at foreldelsesfrister begynte å løpe.

Takbjelkene som var berørt av skadene var også en del av sameiets ansvar. Bjelkene var også skadet som følge av vannlekkasjen fra taket. Ansvar for vedlikehold av takluke og trappenedløp var også en del av rømningsveien i sameiet og var ikke en del av bruksenheten til loftsseksjonene. Således anså lagmannsretten at sameiet her også hadde fullt vedlikeholdsansvar. Det samme gjelder en eventuell brannsikring av trappenedløpet.

Seksjonseier fikk fullt medhold i saken og ble tilkjent saksomkostninger både for tingretten og lagmannsretten. Dommen var enstemmig og ble ikke anket til Høyesterett. Det er flere lagmannsrettssaker som de senere år har behandlet noenlunde tilsvarende spørsmål og kommet til samme resultat.