Nyhet / 08.02.2019

Utkragninger på bygg er seksjoneringsteknisk avklart

Skrevet av Kittil Bjørnerud Bergan

I tråd med at reguleringsplaner åpner for både maksimal utnyttelse og utkragninger ut over eiendomsgrenser har det oppstått spørsmål om dette harmonerer med hovedregelen om at man kun kan seksjonere én matrikkelenhet.

Kommunaldepartementet har avgitt en uttalelse som avklarer dette spørsmålet. Uttalelsen er basert på en situasjon hvor bebyggelsen har sitt fotavtrykk plassert innenfor yttergrensene til den matrikkelenheten som søkes seksjonert, men der bygningsmassen strekker seg inn i luftlaget over naboeiendommen.

Hovedregelen følger av Eierseksjonsloven § 7 første ledd bokstav f, og lyder som følger:

[S]eksjoneringen bare omfatter én grunneiendom, festegrunn eller anleggseiendom

Eiendom bygg anlegg haavind

Mange kommuner har vært av den oppfatning at bestemmelsen gir et forbud mot å seksjonere flere matrikkelenheter samlet, og konsekvensen er at utbygger enten må opprette flere eierseksjonssameier eller slå sammen eiendommene. Kommunene har også ment at unntaket i § 7, fjerde ledd, som åpner for seksjonering av flere matrikkelenheter, ikke kan anvendes i disse tilfellene.

Departementer mener at det ikke er grunnlag for å si generelt at eierseksjonsloven § 7 bokstav f er til hinder for å seksjonere et bygg som krager ut over naboeiendommen. Når byggets fotavtrykk er innenfor yttergrensene til matrikkelenheten, mener departementet at kravet om at seksjoneringen bare kan gå over én eiendom som hovedregel vil være oppfylt. Departementet vurderer at det i utgangspunktet vil være enkelt å definere hva som er sameieobjektet i disse tilfellene, og at hensynene bak § 7 bokstav f derfor vil være ivaretatt.

Samtidig uttaler departementet at det må foreligge et privatrettslig grunnlag for at utkragningen skjer over nabotomten, men søker må ikke fremlegges dokumentasjon på avtale eller lignende. Dette begrunnes med at i byggesaker kan kommunen til sammenligning kun avvise en søknad dersom det fremstår som «åpenbart» at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettighetene søknaden forutsetter, jf. plan- og bygningsloven § 21-6. Tilsvarende må etter departementets syn gjelde i seksjoneringssaken.

Dette vil si at seksjonering av bygg med utkragninger ut over eiendomsgrensen lar seg gjøre, og muliggjør en høyere utnyttelse av eiendommene enn om man skulle holdt seg strengt til den fortolkningen av § 7 som mange kommuner har lagt til grunn.