Click continue to switch to the English version of our webpage.

Opphevelse av revidert småhusplan

Småhusplanen gjelder for mer enn 29 000 eiendommer i Oslo kommune og er med det kommunens mest omfattende plan. 

Småhusplanen gjelder for mer enn 29 000 eiendommer i Oslo kommune og er med det kommunens mest omfattende plan. 

I vedtak av 15. juni 2015 opphevet Fylkesmannen i Oslo og Akershus reguleringsplanen på bakgrunn av kommunens saksbehandlingsfeil under planprosessen. Videre har Fylkesmannen rettet klar kritikk mot flere av reguleringsplanens bestemmelser.

Trøbbel allerede fra starten av

Småhusplanen ble vedtatt i 2006, og har siden den gang vært gjenstand for diskusjon. Reguleringsplanens intensjon er å legge til rette for utbygging (og fortetting) i småhusområdene, men planen legger samtidig begrensninger for utbyggingen av eiendommene i Oslos åpne by. I årene etter vedtakelsen av småhusplanen fulgte av en rekke opphevelser av vedtak hos Fylkesmannen i årene 2006-2009, og Miljøverndepartementet påpekte i en uttalelse til kommunen at bestemmelsene var skjønnsmessige og utfordrende å praktisere entydig og forutsigbart. På denne bakgrunn startet kommunen et større revisjonsarbeid for å klargjøre og styrke reguleringsbestemmelsene, og i juni 2013 godkjente Oslo bystyre endringer av en rekke av bestemmelsene.

Vedtaket ble påklaget av flere grunneiere og utbyggere under henvisning til at planen ikke var vedtatt på korrekt måte og at den dermed var ugyldig. Videre anførte klagerne at enkelte av bestemmelsene måtte settes til side som ugyldige ettersom det materielle innholdet i bestemmelsen stred i mot lov og forskrift, samt at bestemmelsene ikke oppfylte et klarhetskrav til reguleringsbestemmelser.

Kommunen sendte sin klagesaksinnstilling til Fylkesmannen nærmere 1,5 år etter at klagene ble mottatt. Fylkesmannen har i et 18 sider langt vedtak vurdert klageanførslene og kommunens egen vurdering av disse.

Opphevet som følge av saksbehandlingsfeil

Fylkesmannen opphevet vedtaket om endringer i småhusplanen fordi kommunen ikke hadde sendt ut skriftlig varsel til eierne av de mer enn 29 000 eiendommene som ville bli berørt av endringene i reguleringsplanen. Dette er i strid med plan- og bygningslovens bestemmelser om varsling ved reguleringsendring. I tillegg kom at kommunen hadde opplyst at endringene var mindre vesentlige.

Fylkesmannen fant at når kommunen selv hadde valgt å vedta en reguleringsplan med over 29 000 eiendommer, var det en naturlig konsekvens at kommunen måtte belage seg på ekstra tid og arbeid med varsling av grunneierne innenfor planområdet. Til tross for at kommunen på sin side viste til at endringene var vedtatt på samme måte som om det var en ny plan, og at reguleringsplanen fikk full politisk behandling, kom Fylkesmannen til at kommunen ikke gjennomførte tilstrekkelig varsling i prosessen med endringen av reguleringsplanen. Saksbehandlingsfeilen dem manglende varslingen ble ansett å ha virket bestemmende på kommunens reguleringsvedtak, og førte derfor til fylkesmannens konklusjon om at vedtaket om revisjon av småhusplanen er ugyldig.

Utredningsplikten av automatisk fredede kulturminner er i strid med kulturminneloven

I henhold til den reviderte versjon av småhusplanen, er kommunens plikt til å kartlegge automatisk fredede kulturminner overlatt til grunneierne innenfor planområdet. Den aktuelle bestemmelsen fastsetter at tillatelse ikke vil bli gitt før forholdet til automatisk fredede kulturminner er avklart i samsvar med kulturminneloven §§ 8, 9 og 10. Fylkesmannen kommer i klagesaksvedtaket til at kommunen ikke kan overlate sin plikt etter kulturminneloven til utbyggerne og at en bestemmelse som flytter ansvaret fra kommunen til tiltakshaver er i strid med kulturminneloven og ugyldig. Kommunen ble følgelig ikke hørt med sin innvending om at kulturminnemyndighetene ikke protesterte på den aktuelle planbestemmelsen.

Felling av trær
Det er gjort forsøk i planen på å bevare større trær i forbindelse med byggetiltak i planområdet. Ved revisjonen ble det blant annet innført definisjon på større trær, og vedtatt at disse skulle beholdes. Bestemmelsene om bevaring av trær har vært gjenstand for diskusjon i en rekke saker. Fylkesmannen har tidligere tolket bestemmelsen og kommet til at den ikke ga et generelt vern eller forbud mot felling av trær. I saken om gyldigheten av endringene i småhusplanen uttaler Fylkesmannen uttrykkelig at et avslag på en byggesøknad ikke kan begrunnes i at et tiltak omfatter felling av større trær. For å oppnå en forutsigbar saksbehandling oppfordrer Fylkesmannen kommunen til å endre ordlyden «skal» i bestemmelsen, slik at unødvendig misforståelse av bestemmelsens rekkevidde kan unngås.

Unødvendige og motstridende bestemmelser

Ved revisjonen av småhusplanen ble det innført en regel som innebærer at byggets høyde skal måles ut fra laveste punkt på fyllinger, skjæringer og støttemurer maksimalt 6m fra fasade. Fylkesmannen savner kommunens begrunnelse for at det foreligger et saklig behov for en regel om total høyde, og stiller spørsmål ved om bestemmelsen i det hele tatt er nødvendig. Bestemmelsen vil kunne medføre at byggene må reduseres i høyde som følge av nødvendige terrengendringer. Bestemmelsene om begrensninger i terrenginngrep og bestemmelsene om parkeringskjeller under terreng er funnet å være motstridende, og det er grunn til å anta at kommunen vil samordne disse.

Også begrensningen i bebyggelse under terreng har vært under lupen, og Fylkesmannen har funnet at kommunen både gjennom forarbeidene og veilederen til planen har ment å begrense BYA under terreng. Ettersom BYA beregnes av bygningsdeler over terreng, stiller Fylkesmannen spørsmål ved om det ikke bør benyttes andre mer egnede beregningsregler for areal under terreng.

Konsekvensene av opphevelsen

I perioden fra midten av juni 2013 til Fylkesmannens opphevelse 15. juni 2015 er det fattet et utall vedtak basert på et hjemmelsgrunnlag som ikke er gyldig. På bakgrunn av Fylkesmannens vurderinger av bestemmelsenes gyldighet og manglende klarhet, er det grunn til å anta at kommunen har gitt avslag på byggetiltak uten at det forelå hjemmel til det. I andre saker kan kommunen ha stilt vilkår for utbygging som kommunen ikke hadde anledning til å stille. Dette kan ha resultert i unødvendig omprosjektering og økte kostnader i byggeprosjektet.

I tillegg kommer at søkere har forholdt seg til reguleringsplanen som gyldig – gjerne på bakgrunn av veiledning fra kommunen selv – og dermed blitt pådratt større kostnader enn nødvendig. Det er varslet at utbyggere vil vurdere erstatningssøksmål mot kommunen som følge av behandling av byggesaker på grunnlag av den nå opphevede planen. Det er rimelig å anta at Oslo kommune vil be om Kommunal og regionaldepartementets uttalelse til saken, og rekkevidden av kommunenes reguleringsmyndighet. Vi antar videre at reguleringsplanarbeid for vedtakelse av reviderte bestemmelser i småhusplanen vil bli igangsatt.

Signaler fra kommunen tyder på at kommunen inntil videre vil behandle byggesaker i planområdet i henhold til den forrige – mer utbyggingsvennlige – versjonen av småhusplanen. Når det gjelder innholdet i en eventuell ny revisjon av småhusplanen, er det å håpe at kommunen i større grad lykkes med å balansere mellom ønske om å bevare områdets småhuskarakter med restriksjoner for hva som kan gjøres av inngrep, samtidig som det legges til rette for fortetting.

Les også