Nyhet / 04.10.2017

Når er korttidsutleie i strid med offentligrettslige regler?

Skrevet av Inger-Johanne Lund & Eirik Børstein

Delingsøkonomien har rukket å sette preg på norske markeder selv om utbredelsen fortsatt betegnes som beskjeden. Overnattingsmarkedet har imidlertid opplevd stor vekst, og vi ser at det oftere oppstår juridiske spørsmål vedrørende korttidsutleie av boliger.

Noen av disse spørsmålene knytter seg til plan- og bygningsloven og andre offentligrettslige regler. Et særlig aktuelt spørsmål er om det foreligger en søknadspliktig bruksendring dersom bruken av en bolig får karakter av hotell- eller næringsvirksomhet.

Søknadsplikten utløses på grunnlag av en konkret vurdering av det enkelte tilfelle. I denne artikkelen vil vi gjøre rede for hvordan bygningsmyndighetene foretar denne vurderingen, og belyse hvilke momenter det er relevant å legge vekt på. Siktemålet er å avklare hva som vil anses for å utgjøre ulovlig bruk av en eiendom regulert til boligformål.

For den videre redegjørelsen forutsettes det at eiendommen utelukkende er regulert til bolig.

Bruksendring fra boligformål

Endret arealbruk som vil være i strid med arealformål, planbestemmelser og hensynssoner er søknadspliktig bruksendring. Hvis søknadsplikten utløses vil bruken være ulovlig inntil søknad om bruksendring innvilges, eller det gis dispensasjon eller omregulering.

Høyesterett har lagt til grunn en lav terskel for bruksendring som utløser søknadsplikt. Det avgjørende er om «det foretas en forandring av virksomhetens karakter som er av betydning ut fra de formål [plan- og bygningsloven] skal tjene». Her må man «vurdere planløsning, parkeringsforhold, utomhusareal, atkomstforhold og tekniske anlegg», jf. Rt. 2010 s. 291 (Vangen Eiendom). I sistnevnte dom ble det slått fast at søknadsplikt utløses så snart bruken skaper «behov for plan- og bygningsmyndighetene å vurdere slike forhold». Kommunen må altså foreta en konkret vurdering av bruken, «på bakgrunn av blant annet formålet med bruken og virkningene på omgivelsene».

Forvaltningspraksis fra Plan- og bygningsetaten og Fylkesmannen i Oslo og Akershus viser at lengden på leieperiodene er et sentralt moment, men at det er likevel er det totale tilbudet som skal vurderes. Tilbud av typiske «hotelltjenester» kan derfor tas i betraktning.

Leieperioder på 1-2 dager, muligens opp mot én uke, faller utenfor boligformålet. Begrunnelsen er at boligformålet skal sikre gode og stabile bomiljøer. Den tilbudte lengden på leieperioder vil imidlertid være et mindre tungtveiende moment dersom de faktiske periodene normalt er lengre. Hensynet til brannsikkerhet er også relevant, fordi leietakere som oppholder seg i bygg over korte tidsperioder ikke vil ha like god kjennskap til rømningsveier som andre leietakere.

Airbnb korttidsutleie Haavind

Hvis utleier yter tilleggstjenester må man vurdere konkret om tjenesteytingen anses som en typisk «hotelltjeneste». Vår erfaring er at enkelte utleiere i markedet yter nokså omfattende tjenester. Det finnes eksempler på utleiere som før oppstart av leieperioden legger frem håndklær, toalettpapir, håndsåpe og vaskemidler, og sørger for oppredde senger. Vask etter endt opphold er normalt inkludert i leien, og det er ikke uvanlig at det tilbys vask under oppholdet dersom leieperioden er tilstrekkelig lang. Andre tilbud, som resepsjonsvirksomhet og bagasjeoppbevaring, er også forekommende. Det er sannsynlig at bygningsmyndighetene betegner bruksendringen som søknadspliktig, jo høyere servicegraden er.

Korttidsutleie av leiligheter i eierseksjonssameier reiser en særskilt problemstilling. Ved slik utleie må det gjøres en vurdering av den samlede bruken av eiendommen, ettersom bygningsmyndighetene ikke behandler privatrettslige forhold. I forhold til bygningsmyndighetenes tilsynsplikt er det ikke spørsmål hvorvidt virksomheten er i strid med for vedtektene eller vedtak i sameiet.

Vurderingstemaet er altså hvor mange av seksjonene som brukes til korttidsutleie og hva slags bruk det er snakk om. Hvis det konstateres at en lav andel av seksjonene brukes til korttidsutleie vil det kunne skje at kommunen konstaterer ulovlighet, men unnlater å følge opp forholdet. Det fremgår av forvaltningspraksis at Plan- og bygningsetaten har ansett 25-30 % for å være en så lav andel at etaten ikke griper inn.

Likevel kan det tenkes at man vil anlegge en strengere linje i fremtiden, fordi det er «viktig at bygningsmyndighetene etterser at kravene følges opp både gjennom generell informasjon og målrettede tilsyn» når «den forventede vekst i det private korttidsutleiemarkedet» tas i betraktning, jf. NOU 2017: 4 s. 16.

I de sakene der det har blitt ilagt tvangsmulkt på grunn av ulovlig korttidsutleie, har man ved vurderingen av skyldgraden lagt vekt på om tiltakshaver har reagert på tidligere pålegg. Det kan derfor være relevant å vurdere leietakerens bruk av andre eiendommer. Dette vil særlig være aktuelt for virksomheter som driver korttidsutleie av flere eiendommer.