Nyhet / 15.02.2016

Konkurs hos leietaker – hva bør utleier være kjent med

Skrevet av Erling Marcussen Timm, Ellen Schult Ulriksen, Hans-Christian Donjem & Magnus Meisingset-Haug

Vi ser på de rettigheter og forpliktelser som en utleier bør tenke på og være kjent med ved leietakers konkurs.

Ved en konkurs hos leietaker, overtar konkursboet automatisk skyldnerens næringsleiekontrakter, såfremt leieforholdet var tiltrådt forut for konkursen. Dersom konkursboet ikke ønsker å overta leiekontrakten, har det en frist på fire uker etter konkursåpningen til å erklære overfor utleier at det ikke ønsker å tre inn i leieforholdet, samt stille leieobjektet til utleiers rådighet.

Konkursboet er imidlertid forpliktet til å betale husleie for perioden fra konkursåpning frem til erklæringen er mottatt av utleieren, alternativt frem til tidspunktet når leieobjektet blir stilt til utleiers rådighet. Leieobjektet anses stilt til utleiers rådighet når alle eiendeler som inngår i konkursbeslaget er fjernet eller de har blitt overgitt av boet.

Boet er normalt bundet av hevingserklæringer som er kommet frem til skyldner forut for konkursen. For næringsleiekontrakter kreves det imidlertid også at begjæring om fravikelse er mottatt hos namsmannen eller tingretten før åpningen av bobehandlingen. Boets inntredelsesrett gjelder således selv om leietaker har misligholdt sine betalingsforpliktelser før konkursåpning.

Etter husleieloven har partene i en husleieavtale anledning til å innta fravikende avtaleklausuler om at leietaker ikke skal kunne overdra leieavtalen som ledd i virksomhetsoverdragelse. En avtalebestemmelse om at en leieavtale ikke kan overføres sammen med overføring av den virksomhet som drives i lokalet er imidlertid ikke bindende for et konkursbo.

Boets «ubundethet» av slike klausuler gjelder allikevel bare når leieavtalen overføres sammen med den virksomhet som drives i lokalet. Det må imidlertid kunne legges til grunn at utleier kan nekte å samtykke til overdragelsen dersom den nye leietakers forhold gir saklig grunn for dette.