Nyhet / 11.01.2017

Høyesterett ga konkursboet medhold i «Sønnichsen-saken» – store konsekvenser ved manglende tinglysning

Skrevet av Magnus Meisingset-Haug, Herman Roksund & Christian Fredrik Thronsen

Høyesterett avsa 5. januar 2017 dom i «Sønnichsen-saken», med et nedslående resultat for Forusstranda Næringspark AS. Grunnet manglende tinglysning av skjøte etter overdragelse og fisjoner av eiendom i 1988 og 1992, kan konkursboet til tinglyst hjemmelshaver Sønnichsen AS ta beslag i fem eiendommer som Forusstranda Næringspark AS på dette tidspunktet var eier av.

Verdien av beslaget er i 100 millioners-klassen. Dommen viser hvor store konsekvenser manglende tinglysning kan medføre.

Saksforholdet

Forusstranda Næringspark AS ervervet i 2003 fem eiendommer på Forus i Stavanger, dels gjennom kjøp av et aksjeselskap og dels ved kjøp av eiendom direkte. Eiendommene ble i 1988 og 1992 fisjonert ut fra Sønnichsen AS til to selskaper, uten at eiendomsoverføringen ved fisjonene ble tinglyst i grunnboken. Tinglysning av eiendomsoverføringene ble heller ikke gjort i 2003, ved Forusstranda Næringspark AS’ erverv av eiendommene.

Begrunnelsen for å unnlate registrering hos Tinglysingen, var utelukkende å spare dokumentavgift.

Forusstranda Næringspark AS hadde til hensikt å utvikle eiendommene og overskjøte disse direkte til sluttkjøper. Da Sønnichsen AS gikk konkurs i 2012, hadde selskapet derfor grunnbokshjemmel til samtlige fem eiendommer. Det var uomtvistet at selskapet på dette tidspunktet ikke var reell eier. Konkursboet begjærte beslag i eiendommene fordi Forusstranda Næringspark AS ikke hadde rettsvern for sin eiendomsrett, hvilket et enstemmig Høyesterett ga dem medhold i.

 

Fisjon av eiendom må tinglyses for å få rettsvern

Det sentrale rettslige poenget i dommen er at en fisjon er å anse som «rett som er stiftet ved avtale» jf. tinglysingsloven § 23. Overføring av eiendom via fisjon krever derfor tinglysning av skjøte for å oppnå rettsvern mot kreditorbeslag. I sin vurdering, viste Høyesterett blant annet til tilgrensende lovgivning som for å underbygge at avtalebegrepet omfatter alle frivillige rettsstiftelser, og at hensynet til å unngå kreditorsvik medfører at fisjoner ikke faller utenfor kravet om tinglysning for å oppnå rettsvern mot kreditorer.

Dette står i kontrast til synspunktet om at eiendomsoverføring ved fisjon ikke må tinglyses for å oppnå rettsvern, på grunn av kontinuitetsbetraktninger og at kreditorene er tilstrekkelig beskyttet gjennom aksjelovens regler om kreditorvarsel etc.

Haavind Eiendomsutvikling

Dagens praksis med fritak for dokumentavgift ved fisjon

Fisjonene i Sønnichsen-saken skjedde lenge før dokumentavgiftsfritaket for eiendomsoverføring ved fisjon ble innført i 2005/2006 Det var derfor ikke mulig å unngå dokumentavgift ved tinglysning av fisjonene fra Sønnichsen AS, noe som ville vært mulig i dag ved tilsvarende omorganisering

Dokumentavgiftsunntaket ved fisjon ble innført som følge av et rundskriv fra Justisdepartementet i 2005, fulgt opp av det det årlige rundskrivet fra Toll- og avgiftsdirektoratet om dokumentavgift. Fra og med 2016 har dette unntaket hatt uttrykkelig hjemmel i Stortingets årlige vedtak om dokumentavgift. Vilkåret for å omfattes av dokumentavgiftsunntaket er at fisjonen er selskapsrettslig gyldig, og gjennomført med selskapsmessig og skattemessig kontinuitet. Praksisen, som nå har vært gjeldende i snart 12 år, innebærer at det ved fisjon kun tinglyses en navneendring av hjemmelshaveren i grunnboken.

Dersom denne praksisen hadde vært gjeldende på tidspunktet for fisjonen i Sønnichsen-saken, ville det antakelig aldri blitt noen tvist – fisjonene kunne vært tinglyst uten dokumentavgift.

Konsekvenser av dommen

Dommen slår fast, som tidligere rettspraksis, at man må tinglyse sitt erverv for å få rettsvern mot kreditorbeslag, uavhengig av om det er dokumenterbart at selve eierskapet er utenfor beslagssfæren. Videre avviser dommen anførselen om at man kan ha selvstendig hevd av rettsvern for ervervet.

Dessverre er Høyesteretts avgjørelse taus om hvordan dagens praksis om dokumentavgiftsfritak ved tinglysing av navnendring i fisjon/fusjon forholder seg til dommens konklusjon.

Med dagens snart 12 år lange praksis, som nå har hjemmel i Stortingets vedtak om dokumentavgift, kan vi ikke se at dommen medfører nye krav til tinglysning av eiendomsoverføring ved fisjon for å oppnå rettsvern mot kreditorer, ei heller endret praksis med hensyn til dokumentavgift.

Det gjenstår å se om Stortinget, Justisdepartementet, Toll- og avgiftsdirektoratet eller Kartverket, kommer med presiseringer, innfører nye krav eller ny praksis som følge av dommen.

Det som uansett er sikkert, er at eiendomsoverføring ved fisjon må registreres i grunnboken som navneendring for å få rettsvern mot utfisjonerende (overdragende) selskaps kreditorer, og at hjemmelen, i forbindelse med slik overføring av eiendom som ledd i fisjon med hjemmel i dagens stortingsvedtak, kan registreres på utfisjonert (overtakende) selskap uten at det betales dokumentavgift.