Click continue to switch to the English version of our webpage.

Ny kjennelse fra Høyesterett – dokumentavgift ved oppløsning av sameie

Høyesterett avsa 17. mars kjennelse om hvordan dokumentavgift skal beregnes ved oppløsning av sameie i fast eiendom, der eiendommen som er i sameie består av flere matrikkelenheter (gårds- og bruksnummer).

Avgjørelsen medfører en klargjøring for beregningen av dokumentavgiften for sameiere som ønsker å oppløse sameiet og fordele hjemmel og eiendomsrett til matrikkelenhetene seg i mellom. Ved beregningen av dokumentavgift skal det nemlig gjøres fradrag for verdien av hele sameieandelen i det oppløste sameiet – ikke bare verdien av sameieandelen i den matrikkelenheten som erverves etter oppløsningen av sameiet.

Høyesterett avsa 17. mars kjennelse om hvordan dokumentavgift skal beregnes ved oppløsning av sameie i fast eiendom, der eiendommen som er i sameie består av flere matrikkelenheter (gårds- og bruksnummer).

Avgjørelsen medfører en klargjøring for beregningen av dokumentavgiften for sameiere som ønsker å oppløse sameiet og fordele hjemmel og eiendomsrett til matrikkelenhetene seg i mellom. Ved beregningen av dokumentavgift skal det nemlig gjøres fradrag for verdien av hele sameieandelen i det oppløste sameiet – ikke bare verdien av sameieandelen i den matrikkelenheten som erverves etter oppløsningen av sameiet.

Dokumentavgift ved oppløsning av sameie

Nærmere om den konkrete saken

En mor og hennes fire barn eide seks matrikkelenheter i sameie med en femtedel hver. Matrikkelenhetene grenset til hverandre, og eiendommen fremsto som én eiendom. Den  samlede eiendomsmassen utgjorde sameiegjenstanden. Våren 2014 besluttet familien å oppløse sameiet slik at de fire søsknene skulle ende opp med full eiendomsrett og hjemmel til henholdsvis en eller to av matrikkelenhetene hver.

Det ble sendt inn 7 skjøter til tinglysning: Ett skjøte overdro morens andeler i de seks matrikkelenhetene til ett av barna, mens de resterende seks skjøter overdro andelene internt mellom søsknene for de seks eiendommene slik av hver matrikkelenhet fikk én hjemmelshaver/én eier. Tinglysning ble nektet av Kartverket, begrunnet med at det i dokumentavgiftsgrunnlaget var gjort fradrag for verdien av den enkelte sameiers andel i hele det oppløste sameiet (1/5 av verdien av alle matrikkelenhetene). Kartverket mente at det kun skulle gjøres fradrag for verdien av sameieandelen i den matrikkelenheten som ble ervervet, noe som ville medføre økt dokumentavgift.

Høyesterett konkluderte med at det ved beregningen av dokumentavgift skulle gjøres fradrag for verdien av den enkelte erververs andel i hele det oppløste sameiet, slik søsknene krevde.

Høyesteretts begrunnelse

Utgangspunktet for vurderingen var dokumentavgiftsloven § 7, sammenholdt med Stortingets avgiftsvedtak. Hovedregelen er at det skal betales dokumentavgift på 2,5 % av eiendommens salgsverdi. Det følger imidlertid av § 7 femte ledd at det ved oppløsning av sameie skal gjøres fradrag for verdien av den ideelle andel erververen hadde i «sameiet». Høyesterett tolket dette slik at det skal gjøres fradrag for verdien av sameieandelen i hele det oppløste sameiet. Samtidig fremgår det av Stortingets avgiftsvedtak § 2 bokstav d at fradraget knytter seg til erververens sameieandel i den «enkelte eiendom», hvilket tilsier den løsningen Kartverket fremholdt.

I en situasjon ved tilsynelatende tolkningsmotstrid mellom lovregelen og stortingsvedtaket, oppstilte Høyesterett et klarhetskrav dersom det skal legges til grunn at Stortingets avgiftsvedtak hadde til hensikt å fravike loven – særlig når en slik løsning ville være til borgernes ugunst. Høyesterett kom til at det ikke forelå klare holdepunkter for at stortingsvedtaket hadde til hensikt å endre dokumentavgiftslovens løsning. Dermed måtte lovens løsning komme til anvendelse.

Drøftelsen av hvorvidt et avgiftsvedtak i Stortinget – ved klar motstrid – kunne gå foran loven, slapp dermed Høyesterett å foreta. Kjennelsens premisser legger opp til at en slik fravikelse av dokumentavgiftslovens løsning måtte ha blitt gjennomført ved en lovendring.

Konsekvenser av avgjørelsen

Ved oppløsning av sameier som består av flere matrikkelenheter med dertil fordeling av matrikkelenhetene mellom sameierne, kan sameierne nå være trygge påat det i dokumentavgiftsberegningen skal gjøres fradrag for verdien av sameieandelen i hele det oppløste sameiet.

Det har tidligere vært mulig å omgå fradragsproblematikken ved oppløsnings av sameie i fast eiendom ved først å sammenslå matrikkelenhetene, for så å oppløse sameiet med tilhørende ny matrikkelfordeling. På den måten kunne sameierne nyttiggjøre seg av fradrag for verdien av sameieandelen i hele eiendommen. Etter Høyesteretts avgjørelse vil slike omgåelser ikke lenger være nødvendig.

Les også