Ny eierseksjonslov som trådte i kraft 1.01.2018 stiller krav til tilgjengelighet til tilrettelagte plasser i sameiet.  Styret må etablere en «bytteordning eller på annen måte sikre..» at parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet til bruk av personer med nedsatt funksjonsevne, er tilgjengelige, jf. loven § 26.

Bestemmelsen kommer altså kun til anvendelse dersom det etter plan- og bygningsloven er truffet vedtak om at det skal være parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne.

En slik bytteordning må være i vedtektene ved opprettelse av eierseksjonssameier som etableres etter 1. januar 2018.

Men også eksisterende sameier må innføre de nye reglene.  Det heter i proposisjonen 39 L side 169: «Kravet om å innføre vedtekter som sikrer at plassene gjøres tilgjengelige gjelder også for etablerte sameier og uavhengig av om parkeringsplassene er tilleggsdel eller fellesareal. Det følger av overgangsbestemmelsen § 67, fjerde ledd at vedtektene må være på plass innen et år etter at denne loven trer i kraft.»

Forarbeidene til eierseksjonsloven av 2017 er Prop.39 L (2016-2017). På s. 169 i forarbeidene står det at

«[f]ormålet med regelen er å sikre at plasser som kreves tilrettelagt for personer med nedsatt funksjonsevne med hjemmel i byggteknisk forskrift (…) blir gjort tilgjengelig for beboere som faktisk har behov for dem. Første punktum pålegger derfor sameiene å ha bestemmelser i vedtektene om bytteordning eller lignende, som sikrer at personer med nedsatt funksjonsevne får tilgang til en tilrettelagt plass Styret har etter annet punktum en plikt til å pålegge en seksjonseier som ikke har behov for tilrettelagt plass, men som likevel disponerer en slik plass, å bytte plass med en som har nedsatt funksjonsevne.»

Styret har således på visse vilkår plikt til å tilrettelegge for parkering for de med nedsatt funksjonsevne, dersom de har betalt for parkeringsplass.

Opprinnelig ble det foreslått av utvalget at parkeringsplasser for forflytningshemmede måtte være fellesareal, begrunnet i at gode og praktikable bytteordningsregler kunne være vanskelig å lage. Departementet var imidlertid uenig i dette. I praksis har det vært en slik bytteordning hos mange sameier som har fungert godt. Slik hindrer man også at man binder opp parkeringsplasser til fellesareal unødvendig, når de som har behov for HC-plass kan sikres dette gjennom en bytteordning. Det forhindrer også at plasser blir stående ubrukte i perioder der det ikke er personer i sameiet med spesielle behov.

Vedrørende dokumentasjon av den nedsatte funksjonsevne vil det være opp til hvert enkelt sameie hvordan de vil kreve dette.

Forskrift om tekniske krav til byggverk § 8-8 angir at for parkeringsplasser for forflytningshemmede, skal parkeringsplassene være nær hovedinngang, ha tilfredsstillende belysning og de skal være tydelig skiltet og merket. Plassene skal også være bredere og lengre enn andre parkeringsplasser.

Bytteordning eller annen måte

Spørsmålet blir da hva som menes når loven angir at det må være tale om en bytteordning eller en annen måte sikre tilgjengelighet av plassene.

Kan problemet løses ved oppføring av nye HC-plasser et annet sted slik at sameiet slipper å etablerere en bytteordning?

Et alternativ må kunne være en løsning som fungerer like tilfredsstillende som en bytteordning, dersom sameiet med tilstrekkelig flertall er enige om et slikt alternativ. Dersom parkeringsarealene er fellesareal fritt tilgjengelig for alle sameiere, kan en slik tilrettelegging skje ved en oppmerking av et tilstrekkelig antall nye plasser som tilfredsstiller de byggetekniske krav til plassering og utforming av HC plasser.

En løsning som innebærer en dårligere plassering av disse nye plassene vil være en omgåelse av reglene. Poenget med reglene er nettopp at HC plassene skal være lett tilgjengelige og av en viss størrelse.

Kan bytteretten omfatte tilrettelagte plasser som er seksjonert som tilleggsdeler?

I NOU 2014: 6 Revisjon av eierseksjonsloven s. 40 har utvalget kommentert forslaget til bestemmelsen slik:

«utvalget er kjent med at plassene i noen tilfeller selges som ordinære tilleggsdeler fordi det ikke er kjøpere som har behov for slike plasser. Det medfører at hvis noen sameiere får behov for tilrettelagte plasser, er de allerede privatisert. Utvalget finner dette uheldig og har vurdert ulike måter å ivareta hensynet til fremtidige funksjonshemmede sameiere. En mulig løsning er å åpne opp for en bytteordning der man kan selge disse plassene som tilleggsdeler, men der kjøperen har plikt til å bytte plassen med en kjøper/sameier med nedsatt funksjonsevne. En slik løsning vil kunne ivareta funksjonshemmedes behov for tilpassede parkeringsplasser ved at man fikk byttet til seg plassene ved behov. Men utvalget har funnet det vanskelig å lage klare og praktikable regler om slike bytteordninger og er derfor blitt stående ved at disse plasser heller bør være fellesareal.» (Mine uthevninger).

I Prp.39 L (2016-2017) s. 169 står det imidlertid at:

«Kravet om å innføre vedtekter som sikrer at plassene gjøres tilgjengelige gjelder også for etablerte sameier og uavhengig av om parkeringsplassene er tilleggsdel eller fellesareal.»

Forslaget er ikke ytterligere kommentert i Innstillingen.

En tilleggsdel til en eierseksjon er en del av bruksenheten, der eier har eksklusiv bruk. Vi reiser spørsmål om en slik bestemmelse om inngrep i tilleggsdeler overhodet kan gjennomføres med tilbakevirkende kraft.

En bytterett som omfatter tilleggsdeler kan også innebære at en person med særlige behov får økonomisk fordel som det ikke kompenseres for.

Oppsummering 

Vi kan konkludere med at i nye eierseksjonssameier og i tilfeller hvor parkeringsplassene er fellesareal er bytteretten antagelig ukontroversiell. Da har ingen av sameierne rett til en bestemt parkeringsplass, og det kan lettere tilrettelegges for plasser til personer med nedsatt funksjonsevne.

Men det er uheldig at lovens forarbeider åpner for at en bytteordning også omfatter tilleggsdeler, noe som kan medføre konflikter og lite gjennomtenkte løsninger.

Det må også understrekes at den nye bestemmelsen overhodet ikke gjelder eksisterende sameier der det ikke er stilt krav i vedtak etter plan og bygningsloven om etablering av tilrettelagte plasser. Disse sameier skal ikke gjennomføre vedtektsendringer på grunn av § 26.