Nyhet / 30.11.2016

Selgers eierskifteforsikringsselskap kan rette direktekrav mot eiendomsmeglingsforetak for uriktig salgsoppgave

Skrevet av Magnus Meisingset-Haug & Anniken Five

I en nylig avsagt Høyesterettsdom (HR-2016-2264-A) slår Høyesterett fast at et eierskifteforsikringsselskap heretter kan rette krav direkte mot eiendomsmeglingsforetaket for misvisende og uriktig salgsoppgave. Det såkalte informasjonsansvaret, som Høyesterett har fastslått i to tidligere avgjørelser hva gjelder feil i eiendomstaksten, gjelder etter dette tilsvarende for feil i eiendomsmeglers salgsoppgave. Vi har sett nærmere på Høyesteretts vurderinger.

Informasjonsansvaret fastsatt i tidligere rettspraksis

Ansvar for feil i takster avgitt i forbindelse med omsetning av fast eiendom, er forankret i det såkalte informasjonsansvaret som er fastsatt av Høyesterett i to tidligere avgjørelser inntatt i Rt. 2008 s.1078 (Informasjonsansvarsdom I) og Rt. 2015 s. 556 (Informasjonsansvarsdom II). Høyesterett har i disse avgjørelsene fastslått at selgers eierskifteforsikringsselskap kan kreve erstattet sitt tap (utbetalingen av prisavslag/erstatning til kjøper) av en takstmann og hans ansvarsforsikringsselskap, når tapet skyldes feil i takst utarbeidet av takstmannen.

Høyesterett oppstiller tre grunnvilkår for å kunne pålegge informasjonsansvar. For det første må informasjonen ha vært villedende og dette må skyldes uaktsomhet hos den som har avgitt informasjonen i en profesjonell sammenheng. For det annet må skadelidte ha hatt en rimelig og berettiget grunn til å stole på og innrette seg etter informasjonen. For det tredje må informasjonen ha vært ment for skadelidte eller i det minste for en begrenset gruppe som skadelidte tilhørte.

Kort om saksforholdet

Ved salg av en seksjonert boligeiendom i 2007/2008, utarbeidet Terra Eiendomsmegling salgsoppgave. Før salget var selger og megler blitt informert om at bruk av seksjonene (som bl.a. inneholdt tre utleiehybler) krevde brukstillatelse etter plan- og bygningsloven. Dette ble det ikke opplyst om i salgsoppgaven. Eiendomsmeglers virksomhet ble innstilt i 2009.

I 2012 ble kjøper gjort kjent med at det ikke var gitt brukstillatelse for utleieenhetene og den ene av seksjonene i eiendommen. Kjøper måtte derfor foreta utbedringer av boligen for å få brukstillatelse. Kjøper krevde følgelig selger for prisavslag for utbedringskostnadene og erstatning for tapte leieinntekter. Selgers eierskifteforsikringsselskap (AmTrust) dekket kravet.

På bakgrunn av at forsikringsselskapets tap skyldtes misvisende og uriktige opplysninger i eiendomsmeglerens salgsoppgave, saksøkte AmTrust deretter meglerens ansvarsforsikringsselskap (Tryg Forsikring) og krevde erstatning for det utbetalte beløpet. Tryg Forsikring reiste i tillegg regressøksmål mot selger.

Romsdal tingrett dømte Tryg Forsikring til å betale full erstatning til Am Trust og i regressøksmålet ble selger dømt til å betale halvparten av dette beløpet til Tryg Forskring. Tryg Forsikring anket dommen i hovedsøksmålet men fikk ikke medhold i lagmannsretten.  Tryg brakte derfor saken inn for Høyesterett.

Haavind eiendom

Høyesteretts vurdering

Det sentrale spørsmålet Høyesterett skulle ta stilling til, var om informasjonsansvaret forankret i Informasjonsansvarsdom I og II også gjelder når eierskifteforsikringsselskapets tap skyldes utbetaling til kjøper som følge av feil i eiendomsmeglers salgsoppgave.

Høyesterett vurderte om de tre grunnvilkårene for informasjonsansvar var oppfylt i det konkret tilfellet jf. over, noe de fant var tilfelle. Høyesterett var dernest av den oppfatning at forsikringsselskapet må basere sine forsikringsordninger på en generell tillit til at salgsoppgaven er utferdiget i henhold til den profesjonsstandard som stilles til eiendomsmeglere. Dette på grunn av at eiendomsmeglers salgsoppgave utarbeides etter at forsikringsavtalen mellom selger og eierskifteforsikringsselskapet er inngått, hvorpå Høyesterett slår fast at praktiske- og innrettelseshensyn må veie tungt, da det blant annet ikke er praktisk mulig for forsikringsselskapene å vurdere hver enkelt salgsoppgave.

I sin vurdering legger Høyesterett videre vekt på at salgsoppgaven utgjør et helt sentralt informasjonsgrunnlag for vurderingen av eiendommen og prisfastsettelsen. Megler har en lovbestemt plikt til å utarbeide salgsoppgave, og det må derfor anses påregnelig for megler at eierskifteforsikringsselskapet baserer forsikringen på at salgsoppgaven er riktig og fullstendig.

Høyesterett konkluderer altså med at eiendomsmegler har samme informasjonsansvar overfor selgers eierskifteforsikringsselskap for tap som skyldtes feil i salgsoppgaven, som en takstmann har for feil i taksten.

Konsekvenser av dommen

Som en følge av dommen, vil et eierskifteforsikringsselskap kunne rette direkte krav mot eiendomsmeglers ansvarsforsikringsselskap i medhold av det såkalte informasjonsansvaret dersom tapet skyldes misvisende og uriktige opplysninger i salgsoppgaven. Resultatet kan ikke anses å være overraskende og er i tråd med tidligere Høyesterettspraksis for krav knyttet til feil i takster.