Nyhet / 15.12.2016

Boligkonvertering og merverdiavgift – vi ser på mulighetene

Skrevet av Nils Flesland Bull & Marit Bonnevie Wollebæk

Konvertering av næringslokaler til boliger har vært aktuelt i noen år nå. Med stigende boligpriser er det flere som ser på mulighetene for å konvertere til bolig. Det kan være penger å spare ved å vurdere mva tidlig i et konverteringsprosjekt.

Vi har sett nærmere på de muligheter som ligger i konverteringen til bolig, og hva utbygger må være oppmerksomme på i forhold til merverdiavgiften. «Dersom dette gjøres riktig, er det mye å hente i forhold til fradrag, men som ofte ellers ved eiendom og mva er timing viktig også her», sier partner og advokat Nils Flesland Bull.

Må tidligere fradrag for mva betales tilbake (justeres)?

Det er fradragsrett på lokaler som brukes i avgiftspliktig virksomhet. Bygging og salg av bolig er unntatt fra mva og derfor ikke fradragsberettiget. Advokat Marit Bonnevie Wollebæk påpeker at  utbygger må være bevisst på at «en boligkonvertering dermed innebærer en bruksendring, som igjen kan få avgiftsmessige konsekvenser».

Fradrag som er gjort på oppføring eller større påkostninger på avgiftspliktige næringslokaler, er først tjent opp med endelig virkning etter 10 år. Skjer konverteringen til bolig før utløpet av 10-årsperioden kan justeringsreglene medføre en avkortning i tidligere mva-fradrag.

Konverteringsprosjekter gjelder gjerne noe eldre bygg. Det kan likevel være justeringsforpliktelser på deler av bygget, for eksempel knyttet til en nyere mesanin eller renovering av kantine.

«I et slikt tilfelle kan man unngå tilbakebetaling av mva ved å rive påkostningene«, sier advokat Bull. Rivning vil medføre at også justeringsforpliktelser på det som rives bortfaller, og en etterfølgende boligkonvertering vil ikke innebære krav om tilbakebetaling av mva.

De to juridiske ekspertene fremhever at dersom det fremdeles er justeringsforpliktelser på det som beholdes av bygget, vil spørsmålet om når tilbakebetalingen av mva skal skje og hvem som må betale avgiften til staten oppstå.

Hvis eiendommen som sådan overdras som et ledd i konverteringsprosjektet, for eksempel ved et salg, vil tilbakebetalingskravet utløses allerede ved overdragelsen. Siden salg av bolig ikke er avgiftspliktig, er det ikke mulig å overdra justeringsforpliktelsen til den nye eieren av eiendommen. Kravet om tilbakebetaling utløses da på tidligere eiers hånd på tidspunktet for gjennomføring av salget til boligutvikleren.

Gjennomføres konverteringen i selskapet som har drevet den avgiftspliktige virksomheten, er det endringen i bruken av eiendommen, altså konverteringen, som utløser tilbakebetalingskravet.

«Ved en eventuell aksjetransaksjon er det med andre ord kjøper av aksjene/boligutvikleren som må ta høyde for tilbakebetalingskravet ved prisen på kjøp av aksjene, mens det ved direktesalg mv. er tidligere eier som får mva-regningen og må ta høyde for det i beregningen av prisen på eiendommen», uttaler advokat Wollebæk videre.

Kan det gjøres fradrag for mva for opprydnings- og rivningsarbeider på eiendommen?

Rivning utløser som vi har vært inne på over ikke krav om tilbakebetaling av mva-fradrag som er gjort på bygningsdelene som rives. Et annet spørsmål er om det foreligger fradragsrett for mva pådratt i forbindelse med slik rivning. Spørsmålet er aktuelt også i forhold til oppryddingsarbeider.

Dersom opprydnings- og rivningskostnadene har tilstrekkelig tilknytning til avvikling av den avgiftspliktige virksomheten, foreligger det fradragsrett. Pådras kostnadene utelukkende som ledd i konverteringen til bolig, er det ikke fradrag.

Basert på erfaring med lignende saker kan Nils Flesland Bull skissere følgende scenario: «Vi tenker oss at en produksjonsvirksomhet legges ned og at de tidligere produksjonslokalene skal konverteres til bolig. Fjerning av alt produksjonsutstyr, opprydningsarbeid og opprensning av eventuelle forurensede masser som følge av produksjonsvirksomheten, vil da som det klare utgangspunkt falle innenfor fradragsretten«.

Det forhold at planene om boligkonvertering foreligger skal i utgangspunktet ikke påvirke produksjonsvirksomhetens fradragsrett. Dette kan likevel stille seg annerledes hvis det er gått lang tid fra opphør av den avgiftspliktige virksomheten. Andre faktorer, eksempelvis midlertidig bruk i annen avgiftspliktig virksomhet kan også spille inn i vurdering av fradragsretten.

«Det er viktig å tenke gjennom  også merverdiavgiften forut for en konvertering, da det er en grunnleggende forutsetning for fradrag at kostnaden tas i det juridiske subjektet som har drevet avgiftspliktig virksomhet i lokalene», understreker Marit Bonnevie Wollebæk.

Overføres eiendommen som sådan, vil ny eier/boligutvikleren ikke oppnå fradrag for opprydning og rivning tilknyttet tidligere eiers avgiftspliktige virksomhet. Der forholdene ligger til rette for det bør rivnings- og oppryddingskostnader derfor tas i det selskapet som avvikler sin avgiftspliktige virksomhet og så nær i tid som mulig etter at avvikling har skjedd. Dette kan også være en fornuftig tilnærming ved overdragelse av eiendom i form av aksjesalg.

Kan skatteoptimalisering av prosjektet påvirke fradraget for mva?

Næringseiendom selges av skattemessige grunner gjerne i form av aksjesalg. Boliger selges imidlertid direkte til forbruker. Latent skatt i eiendomsselskapet kommer da til beskatning.

Her utdyper advokatene en mulighet til å unngå skatt, gjennom «borettslagsmodellen»; utbygger stifter et borettslag som kjøper aksjene i eiendomsselskapet. Deretter fusjoneres eiendomsselskapet inn i borettslaget. Advokat Bull påpeker at «denne modellen må vurderes nøye dersom den ønskede skatteeffekten skal oppnås«.

Avgiftsmessig oppnås det ikke fradrag på kostnader som pådras i borettslaget. For å begrense tilbakebetaling (justering) av tidligere fradrag på større byggeprosjekter, må evt. rivning skje før eiendomsselskapet fusjoneres inn i borettslaget. For å underbygge fradragsrett på selve rivnings- eller opprydningskostnaden, bør slike arbeider tas så tidlig som mulig i prosjektet, og uansett før eiendomsselskapet fusjoneres inn i borettslaget.

Avslutningsvis er det verdt å påpeke at som så ofte ellers ved eiendom og mva er også her timing viktig for fradragsretten. Tar utbygger avgiften med tidlig i planleggingen av et konverteringsprosjekt kan det være penger å spare både ved å oppnå fradrag på rivnings- og opprydningskostnader og ved å unngå å måtte betale tilbake avgift gjennom å rive byggearbeider som likevel ikke vil ha noen funksjon ved utnyttelse av eiendommen til bolig, avslutter advokatene.

Artikkelen er også å finne på Estate Media sine nyhetssider (desember 2016).

Haavind har et ledende team innen skatt- og avgiftssaker tilknyttet eiendom, og bistår kunder jevnlig med denne typen problemstillinger.

Frokostseminar

Fast eiendom og merverdiavgift - aktuelle temaer

Vi tar for oss aktuelle temaer innen eiendom og MVA, velkommen!

08:30 - 10:00
11.januar 2017
Haavind, Bygdøy allé 2, Oslo