Click continue to switch to the English version of our webpage.

Viktig avklaring for omorganisering av eierskap til eiendom

Vi kommenterer ny høyesterettsdom og en viktig avklaring for omorganisering av eierskap til eiendom.

Vi kommenterer ny høyesterettsdom og en viktig avklaring for omorganisering av eierskap til eiendom.

Artikkelen ble publisert på Estate Nyheter den 8. september.

Innledning og Høyesteretts konklusjon

Høyesterett har i en ny avgjørelse (HR-2017-1664-A) kommet til at forkjøpsrett «ved salg» ikke ble utløst ved fusjon.

Spørsmålet om fusjon utløser forkjøpsrett er et aktuelt tema i forbindelse med selskapsmessige omorganiseringer av eierskap til eiendommer, der det hviler forkjøpsrett på underliggende eiendom.

Dersom en avtale om forkjøpsrett ikke inneholder spesielle reguleringer som direkte omfatter fusjon, har man generelt lagt til grunn at fusjon i seg selv ikke utløser forkjøpsrett. Dette er imidlertid et spørsmål som ikke tidligere har vært direkte avklart i hverken lov, forarbeid eller rettspraksis.

Høyesterett har nå enstemmig stadfestet at fusjon ikke utløser forkjøpsrett etter lovens bestemmelser og har med det foretatt en viktig presisering av løysingslovens (lov om bl.a. forkjøpsretter) regler. Høyesteretts avgjørelse gir derfor en ryddig og forutsigbar avklaring der man har behov for å omorganisere en eierstruktur i eiendomsselskap gjennom fusjon.

Formuleringer som forkjøpsrett ved salg, er en vanlig brukt formulering i avtaler om forkjøpsrett. I tillegg til at det nå er stadfestet at fusjon ikke utløser forkjøpsrett etter lovens regler, er Høyesteretts avgjørelse også klargjørende for forståelsen av avtaler om forkjøpsrett.

Nærmere om Høyesteretts vurderinger

I saken Høyesterett tok stilling til, var partene – to aksjeselskaper – sameiere i en næringseiendom. Det var gjensidig avtalt forkjøpsrett for selskapene «ved salg» av det andre selskapets part i eiendommen.

Forkjøpsretten Høyesterett tok stilling til var formulert slik:

  • Troll-Tinn AS har forkjøpsrett til Tjelle Eiendom AS sin part i eiendommen ved salg.
  • Tjelle Eiendom AS har forkjøpsrett til Troll-Tinn AS sin part i eiendommen ved salg.

Forholdet i saken var at ett av selskapene ble besluttet fusjonert med et utenforstående selskap – Astero AS. Fusjonen innebar at Troll-Tinn AS’ part i eiendommen skulle overføres til Astero. Det andre selskapet som eide part i eiendommen, Tjelle Eiendom AS, hevdet at dette utløste forkjøpsretten.

Høyesterett vurderte først selve avtalen om forkjøpsrett. Konklusjonen var at forkjøpsrettsklausulen i avtalen mellom Tjelle Eiendom og Troll-Tinn ikke i seg selv ga Tjelle Eiendom forkjøpsrett ved fusjonen mellom Troll-Tinn og Astero.

Høyesterett framhevet et særlig tolkningsprinsipp for avtaler om forkjøpsrett fra en dom fra 1965 (Rt. 1965 side 140), som også ble lagt til grunn her:

«det alminnelige prinsipp når det gjelder tolking av en klausul om forkjøpsrett, at man skal være forsiktig med å legge mer i klausulen enn man har sikker dekning for, eller som det også uttrykkes, at en bestemmelse om forkjøpsrett i tvilstilfelle bør tolkes innskrenkende»

Deretter tok Høyesterett stilling til om forkjøpsrettsklausulen kommer til anvendelse som følge av den særlige bestemmelsen i løysingsrettsloven § 11 femte ledd. Denne bestemmelsen kommer til anvendelse så sant den ikke er konkret fraveket i avtalen om forkjøpsrett.

Bestemmelsen lyder slik

«Hefter forkjøpsrett på ein eigedom som høyrer til eit selskap, kan retten til å løyse eigedomen gjerast gjeldande når ein så stor del av aksjane eller selskapspartane skiftar eigar at styringsretten i selskapet kjem på andre hender.»

Høyesterett kom til at det ikke var naturlig å anse «at forkjøpsretter som gjelder ved salg, også skulle utløses ved fusjon». En enstemmig Høyesterett kom derfor til at verken avtalen i seg selv eller løysingsrettslova § 11 femte ledd kom til anvendelse på fusjonen mellom Troll-Tinn og Astero.

Høyesterett la blant annet vekt på at et «salg» normalt innebærer at selgeren gir slipp på salgsgjenstanden, mens en fusjon innebærer fortsatt eierskap, om enn i fellesskap med nye eiere.

Med denne argumentasjonen er det slik vi ser det naturlig å anta at tilsvarende ville gjelde for en fisjon, der eierskapet til en eiendom skilles ut fra det opprinnelige selskapet, og til et nystiftet søsterselskap. Videre overføring av aksjene i dette nye selskapet som har fått eiendommen overdratt til seg ved fisjon, vil imidlertid kunne rammes av løysingsrettsloven § 11 femte ledd som likestiller salg av aksjer med overdragelse av den underliggende eiendommen.

Les også