Click continue to switch to the English version of our webpage.

Airbnb – når kan sameiet si at nok er nok?

Pågående tvister knyttet til korttidsutleie, både for Airbnb og andre, viser at korttidsutleie ikke alltid er problemfritt i boligselskapene.

Pågående tvister knyttet til korttidsutleie, både for Airbnb og andre, viser at korttidsutleie ikke alltid er problemfritt i boligselskapene.

Tidligere i sommer behandlet Oslo byfogdembete en begjæring om tvangssalg av en eierseksjon i et sameie på Majorstuen i Oslo. Bakgrunnen for begjæringen var at seksjonen over en lengre periode var blitt benyttet til korttidsutleie gjennom formidlingstjenesten Airbnb. Sameiet mente at utleievirksomheten utgjorde et vesentlig mislighold av de forpliktelser som følger av sameieforholdet og påla derfor eieren av seksjonen å selge denne jf. eierseksjonsloven § 26. Retten tok ikke sameiets begjæring til følge.

Omtrent samtidig behandlet Kristiansand tingrett en sak hvor vedtekter som ikke tillot «korttidsutleie til ferieleilighet, turistvirksomhet eller «hospitsvirksomhet»», ble kjent ikke bindende for de seksjonseiere som hadde stemt mot vedtektsendringen.

Tvistene viser at korttidsutleie ikke alltid er problemfritt i boligselskapene.

Medforfatter på artikkelen er praktikant Erik Bergfall Brovold.

Utgangspunktet – full rettslig råderett

Utgangspunktet er at en sameier har full rettslig råderett over sin seksjon. Retten til å leie ut seksjonen er en viktig del av sameierens rådighet. Eierseksjonsloven inneholder imidlertid noen begrensninger for bruken av enhetene, jf. f.eks. eierseksjonsloven § 19 andre ledd som sier at bruken ikke må «på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere». Videre kan begrensninger i bruken fremgå av vedtektene og ordensreglementet vedtatt av sameiet. Vedtektsendringer som begrenser den rettslige rådigheten over seksjoner krever tilslutning fra de berørte sameierne jf. eierseksjonsloven § 22 andre ledd.

Når er «tålegrensen» overskredet?

Når vil utleievirksomheten være til urimelig skade eller ulempe for de øvrige sameierne? Dersom utleievirksomheten er svært omfattende er det mye som taler for at en seksjonseier må avslutte virksomheten. Oslo byfogdembete kom i midlertid i ovennevnte sak til at eier av seksjonen som i løpet av de siste 2,5 årene hadde leid ut sin leilighet over halvparten av tiden, kunne fortsette virksomheten. Størrelsen på husleieinntektene ble anslått til å være minimum kr. 300 000 per år. Retten konkluderte likevel med at det ikke forelå et slikt vesentlig mislighold som kunne begrunne et salgspålegg. Begjæringen om tvangssalg ble derfor ikke tatt til følge, til tross for at utleievirksomheten var svært omfattende. Retten tok imidlertid forbehold om at en slik omfattende utleie likevel kunne ansees å være næringsvirksomhet.  Rettens konklusjon var derfor ikke prinsipiell, men konkret knyttet til forholdet mellom sakens parter.

Når blir Airbnb-utleie næringsvirksomhet?

Det kan neppe være tvilsomt at meget omfattende korttidsutleie kan være i strid med bestemmelser i eierseksjonsloven.  Det heter i lovens § 19 tredje ledd, at «… bruksenheten bare (kan) nyttes i samsvar med formålet». Seksjonene som brukes til bolig er seksjonert til boligformål.  Det innebærer at selv om seksjonseieren står fritt til å leie ut sin seksjon for en kortere eller lengre periode, må han ikke drive en virksomhet som er så omfattende at utleien skjer som et ledd i ervervsmessig virksomhet. Dersom utleievirksomheten har karakter av å være et «pensjonat/bed and breakfast», vil man lettere kunne hevde at bruken er i strid med formålet. Etter vår oppfatning må det være omfanget av korttidsutleien som er avgjørende.

Dersom utleievirksomheten har likheter med de tilbud gjester får på et pensjonat/hotell kan utleien lettere måtte karakteriseres som næring. Det er normalt ved utleie gjennom Airbnb at utleier tilbyr rengjøring, sengetøy/håndklær, sjampo, te/kaffe og generell service. Leietakerne omtales som gjester og booking foregår på nett.

Omfattende utleievirksomhet vil kunne anses som næringsvirksomhet i skatterettslig forstand og også være i strid med plan og bygningsloven. Dersom utleier selv bor i leiligheten mens utleievirksomheten pågår, kan det medføre at utleien holdes under en viss kontroll, og gi mindre grunn for sameiet til å klage.

Airbnb korttidsutleie Haavind
Airbnb korttidsutleie Haavind

Hvordan kan sameiet gjøre tiltak for å begrense korttidsutleien?

Det må antas at omfattende korttidsutleie medfører større ulemper en vanlig utleie. Det blir nødvendigvis mer trafikk i fellesarealene, når nye leietakere flytter inn og ut.  Manglende kunnskap om de mennesker som kommer kan føre til dårligere bomiljø for øvrige seksjonseierne/beboerne. Sameiets størrelse kan også ha betydning for hvor mye man må tåle av korttidsutleie.

Som nevnt vil utleie gjennom Airbnb, også kortidsutleie, i utgangspunktet ikke være i strid med boligformålet i seksjoneringsbegjæringen. Men sameiet kan vedta vedtekter som klargjør hvor grensen går for denne typen utleievirksomhet.  Vedtektene må ikke inneholde et generelt forbud mot kortidsutleie, det vil antagelig være i strid med sameierens rettslige råderett.

Det er ikke uvanlig at vedtektene i eierseksjonssameier har bestemmelser om at styret skal godkjenne utleie.  Styret kan i slike tilfelle ikke nekte utleie uten å ha saklig grunn. Sameiet kan vedta vedtektsbestemmelser som presiserer at omfattende korttidsutleie, vil kunne utgjøre saklig grunn for å nekte utleie. Ved å vedtektsfeste kjøreregler vil man kunne unngå tvister i sameiet og sikre alle parter en viss forutberegnelighet.

Vi er av den oppfatning at omfattende korttidsutleie kan være strid med eierseksjonsloven og gi sameiet rett til å sette en stopper for virksomheten. Men sameiet kan ikke stoppe sporadisk korttidsutleie uten at samtlige sameiere er enige om det. Dersom alle sameiere er enige, vil det under alle omstendigheter kunne vedtas begrensninger i rett til utleie i sameiet, jfr. lovens § 22.

Les også